令和6年1月15日　提出 天理 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -11 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市豊田町８６９番１ ②地積 　(㎡) 694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 大規模の農家住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東3m道路 水道、下水 天理 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、３ｍ 道路　 交通 施設 天理駅北東方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、大規模農家住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも概ね現況維持の緩 慢な推移を示す地域と予測する。最寄駅から徒歩圏外であり、需要が弱く、地価は下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天理市内及び桜井市内の既成住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。大規模な農 家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、需要者は、当該地域に地縁等を有する天理市内の居住者が大半を占め、地域外 からの転入者は少ない。古くからの住宅地で、街路の幅員条件等がやや劣り、需要は低調な状況にあり、地価は若干な がらも下落傾向にある。土地の取引がほとんどないため、市場の中心となる価格帯の指摘は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は農家住宅地域内の土地であるから、収益物件の想定は地域特性等を勘案して非現実的なため、収益価格は試算 しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な価格で あることから、本件では比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少し、高齢化も進行してお り、生活利便性が高い一部の地域を除き、需 要は低調で、地価はやや弱含みで推移してい る。 古くからの農家集落で、地域内で宅地分譲な ども行われていないため、需要が弱く、依然 地価の下落が継続している。 近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争 ・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％