別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
天理 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
天理 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 天理市守目堂町１６８番５
 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 南16m市道、背面道 水道、ガス、下水 天理

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、１６
ｍ市道　		 交通

施設		 天理駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測す
る。やや需要が弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天理市内の住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占め、市外からの流入者は少ない。幹
線市道沿いに一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、天理市の中心市街地に近いため、需要は認められるが、天理
市内の住宅地の需要が弱いことが影響し、地価は若干ながらも下落基調にあると推定される。土地は、５５０㎡程度で
概ね３，８３０万円～３，８５０万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例から
試算した価格であり、実証的かつ客観的である。本件では、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、
代表標準地との検討結果も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　天理 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,200 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.3]		 [106.1]
100		 69,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 天理市の人口は減少し、高齢化も進行してお
り、生活利便性が高い一部の地域を除き、需
要は低調で、地価はやや弱含みで推移してい
る。

一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、
地域要因の顕著な変動は見られない。需要は
やや弱く、地価は若干ながらも弱含みで推移
している。

近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争
・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 天理 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 天理Ａ

-120		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b 天理Ｅ

-108		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 天理Ｄ

-7		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.1m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 天理Ｉ

-11		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e 天理Ｅ

-6		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
北4m、角地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,739  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,548 		 100
[ 100.9]
62,981 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
66,800 
b (　           ) 
61,006  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,032 		 100
[  87.5]
67,465 
71,600 
c (　           ) 
59,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
60,142 		 100
[  91.1]
66,018 
70,000 
d (　           ) 
75,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,417 		 100
[ 105.5]
70,537 
74,800 
e (　           ) 
85,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,001 		 100
[ 120.0]
70,834 
75,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,500 円／㎡]  



天理 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,951,606 
1,058,576 
4,893,030 
3,923,600 
969,430 		 （　0.9738）
944,031 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     19,667,313 円　　　　（　     36,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
天理 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     17.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４戸、平均専有面積約５０㎡、ファミリータイプの２階建て共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の建物を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,229 
245,800 		 2.0  491,600 
1.0  245,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

491,600 		 983,200 
491,600 
⑨年額支払賃料        491,600 円　×　12ヶ月　＝　       5,899,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,899,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       529,474 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,849,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           983,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          491,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          92,864 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,951,606 円　　　　（　        10,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ天理Ｇ（賃）
　　　　-1		 1,392  
(   1,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,229 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ天理Ｆ（賃）
　　　　-105		 1,266  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,111 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
天理 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,100 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 191,376 円  　　　        6,379,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      490,400 円  　　　　     57,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,058,576 円　（　　　　　　         1,942 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,923,600 円  
（　　　　　         7,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,951,606 円      
②総費用 1,058,576 円      
③純収益　①－② 4,893,030 円      
④建物等に帰属する純収益 3,923,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 969,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 944,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,667,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 天理 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県天理市守目堂町１６８番５
 1509000212116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
天理 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
天理 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　福田　幸治   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 天理市守目堂町１６８番５
 ②地積
　(㎡)		 545  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ既成住宅地域
 南16m市道、背面道 水道、ガス、下水 天理

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
６．０ｍ市道		 交通

施設		 天理駅南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと
予測する。地価はやや弱含みもしくは横這いで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線、橿原線及びＪＲ桜井線等の各沿線で、天理市及びその周辺の市町の住宅地域である。需要者
は天理市内からの居住者が多く同一需給圏外からの転入は少ない。街路条件等の住環境に恵まれた古くからの既成住宅
地域であり一定の需要は認められるものの依然として需給はやや弱含みで推移している。対象地の規模はやや大きく、
同等の画地規模の価格帯も様々であり、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は一般住宅が多い古くからの既成住宅地域であり、賃貸共同住宅は周辺に散見される程度である
。土地価格に見合った賃料水準が形成されて地域に存し、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は多数の取引
事例の中から選択した規範性の高い事例から求められ、信頼性が高い。したがって、収益価格は参考にとどめ、比準価
格を採用して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　天理 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,200 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[122.8]		 [106.1]
100		 69,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はやや減少し高齢化率は増加傾向。駅徒
歩圏の利便性の良い住宅地の一部で地価上昇
が認められるが、他の地域では弱含みもしく
は横ばいである。

一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域
で、地域要因に大きな変化は見られない。地
価はやや弱含みもしくは横這いで推移すると
思われる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 天理 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 天理Ｅ

-108		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 天理Ｆ

-101		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7.5m市道、
東6m、角地
１住居

(70,300)
c 天理Ｅ

-106		 天理市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.7m市道、
西7.8m、角地
１住居

(70,200)
d 天理Ｉ

-14		 天理市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,006  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
59,032 		 100
[  90.1]
65,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
69,986  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
67,227 		 100
[ 100.7]
66,760 
70,800 
c (　           ) 
75,626  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
71,207 		 100
[  96.7]
73,637 
78,100 
d (　           ) 
73,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
72,899 		 100
[  97.7]
74,615 
79,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,600 円／㎡]  



天理 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,987,483 
1,070,828 
4,916,655 
3,978,000 
938,655 		 （　0.9738）
914,062 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     19,042,958 円　　　　（　     34,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
天理 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   300 ％   300 ％   545 ㎡     17.0 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,237 
247,400 		 2.0  494,800 
1.0  247,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

494,800 		 989,600 
494,800 
⑨年額支払賃料        494,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,937,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,937,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       532,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,884,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           989,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          494,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　          93,469 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,987,483 円　　　　（　        10,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ天理Ｇ（賃）
　　　　-1		 1,392  
(   1,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,392 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,237 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ天理Ｆ（賃）
　　　　-103		 1,128  
(   1,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,128 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
天理 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 192,528 円  　　　        6,417,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      497,200 円  　　　　     58,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,500 円  　　　　     58,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,070,828 円　（　　　　　　         1,965 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,978,000 円  
（　　　　　         7,299 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,987,483 円      
②総費用 1,070,828 円      
③純収益　①－② 4,916,655 円      
④建物等に帰属する純収益 3,978,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 938,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 914,062 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,677 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,042,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 天理 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県天理市守目堂町１６８番５
 1509000212116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考