令和6年1月15日　提出 大和郡山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 9-2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 1,390,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市横田町３４７番１ ②地積 　(㎡) 16,617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 不整形 1:3.5 倉庫兼事務所 Ｓ3 国道沿いに大規模物 流関連施設が多い地 域 東37m国道 水道 国道郡山ＩＣ 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   600 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道名称：国道２４号、両側 に歩道あり 街 路 ３７ｍ国道　 交通 施設 国道郡山ＩＣ北方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 物流の需要増、今後予定の京奈和道の完成等に伴い地価上昇が見込まれる地域である。 (3)最有効使用の判定 低層流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良県全域の工業地域である。需要者の中心は地元の中小工場、倉庫等を所有、操業しようとする法 人等である。物流の需要増に伴い、幹線及びその周辺に物流施設用地の需要があり、地価の上昇期待が見込まれる地域 である。取引される件数が少ない及び取引価格帯がまちまちのため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、広域的に工業地の事例を採用し試算したものであり、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は対象地 域が自用の建物を主体とし、賃貸工場の市場が未熟成な為、収益還元法の適用を断念した。従って、市場性を反映した 比準価格を採用し、周辺の公示標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は微減で、世帯数は微増で ある。 地価が上昇方向にある地域である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％