令和6年1月15日　提出 大和郡山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市西町１５９番６外 ②地積 　(㎡) 47,324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 高度地区最高31m 地区計画等 (70,200) 不整形 3:1 工場 大中規模の工場等が 建ち並ぶ内陸型の工 業団地 北西8m市道、四方路 水道、ガス、下水 平端 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    47,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道、四方路 交通 施設 平端駅北西方 600m 法令 規制 工専 (70,200) 高度地区最高31m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 食品関連、金属機械関連等の工場等が立地する内陸型の工業団地として熟成しているため、今後ともほぼ現状維 持で推移すると予測する。内陸型工場用地として需要は増加傾向にあり、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県内を含む関西内陸部の圏域の工業地である。需要者は資本力を有する大企業等である。当該地域は 奈良県内で最大規模の昭和工業団地に位置し、インフラの整備された、他地域との交通アクセスに優れた人気の高い工 業地である。需要は高い。売り物件が少なく、規模や立地等により取引価格は様々であり、市場での中心となる価格帯 は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用物件の取引が中心であるが、需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。賃貸市場が成立していない ため収益価格は試算できなかった。比準価格は多数の信頼できる取引事例により求めたもので市場の動向を反映してい る。そこで、比準価格を採用し、最近の工業地の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立地条件に恵まれた大規模工業団地の需要は 堅調である。 自動車専用道路のインターチェンジ近くにあ る工業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％