別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和郡山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和郡山 5-7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.
鑑定評価額 90,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和郡山市北郡山町１４５番２
 ②地積
　(㎡)		 948  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:2		 店舗

Ｓ1		 事務所、店舗、駐車
場等が混在する路線
商業地域		 南11.4m県道、背面道 水道、ガス、下水 近鉄郡山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．４ｍ県道 交通

施設		 近鉄郡山駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗・事務所、駐車場等が混在する路線商業地域である。県道の拡幅工事が進捗中であるが、当面は
地域要因に大きな変化はなく、ほぼ現状維持で推移すると予測する。地価は横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県北中和地区の圏域における路線商業地である。需要者の中心は市内またはその周辺地域に拠点
を置く経営者、広域的に多店舗展開する事業者等と考えられる。当該地域は中心市街地に近接する路線商業地であるた
め需要は堅調である。近年は定期借地権による用地取得が増加している。取引価格はまちまちであり、取引の中心とな
る価格は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であるが自用物件の取引が中心である。需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。比準価格
は多数の信頼できる取引事例により求めたもので、市場の実態を反映している。一方、収益価格は適正な賃料水準を査
定、各種指標の信頼性も高く理論的であるが、想定事項を含むため不確実性を伴う。そこで、比準価格を重視し、収益
価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 [102.0]
100		 95,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和郡山市の旧市街地商業地は徒歩での買い
回りを前提とした小規模店舗が多い。車両で
の通行が容易な郊外の大型商業施設が顧客を
集めている。

準幹線道路沿いの路線商業地である。車両通
行量も多い。地域要因に大きな変動はなく繁
華性は維持している。地価は横ばい傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和郡山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ａ

-16		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東14.2m県道、
北5m、角地
１住居
高度地区最高15m
風致地区
(40,200)
b 大和郡山Ｇ

-3		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(90,240)
c 大和郡山Ａ

-202		 大和郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(90,360)
d 桜井Ｆ

-7		 桜井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
西4m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e 橿原Ａ

-201		 橿原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m国道、
東2m、二方路
工業
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,511  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
90,876 		 100
[  92.2]
98,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
93,488  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,488 		 100
[  89.7]
104,223 
106,000 
c (　           ) 
117,551  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,551 		 100
[ 119.7]
98,205 
100,000 
d (　           ) 
107,595  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
105,063 		 100
[ 107.6]
97,642 
99,600 
e (　           ) 
75,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
99,030 		 100
[  95.8]
103,372 
105,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



大和郡山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,947,790 
3,288,868 
14,658,922 
11,642,900 
3,016,022 		 （　0.9497）
2,864,316 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     59,673,250 円　　　　（　     62,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和郡山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.00 Ｓ3 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   948 ㎡     20.7 m x   46.6 m  前面道路：県道     　  11.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗　２階から３階：共同住宅　ファミリータイプ平均占有面積５２．５㎡　２ＬＤＫ　１２戸　各フロアーの部分貸 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 ３階建店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
2,310 
646,800 		 7.0  4,527,600 
3.0  1,940,400 

 2～ 3		 住宅
350.00 
90.0 
315.00 
1,400 
441,000 		 0.0  0 
1.0  441,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
86.7 
910.00 

1,528,800 		 4,527,600 
2,822,400 
⑨年額支払賃料      1,528,800 円　×　12ヶ月　＝　      18,345,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,345,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,572,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,373,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,527,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,518 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,822,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         533,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,947,790 円　　　　（　        18,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大和郡山Ｅ（
賃）
　　　　-101		 1,310  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,337 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ大和郡山Ｅ（
賃）
　　　　-102		 1,556  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,482 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和郡山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 692,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 568,368 円  　　　       18,945,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,288,868 円　（　　　　　　         3,469 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,642,900 円  
（　　　　　        12,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,947,790 円      
②総費用 3,288,868 円      
③純収益　①－② 14,658,922 円      
④建物等に帰属する純収益 11,642,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,016,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,864,316 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,673,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和郡山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和郡山市北郡山町１４５番２
 1500005170980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和郡山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和郡山 5-7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.
鑑定評価額 90,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和郡山市北郡山町１４５番２
 ②地積
　(㎡)		 948  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:2		 店舗

Ｓ1		 事務所、店舗、駐車
場等が混在する路線
商業地域		 南11.4m県道、背面道 水道、ガス、下水 近鉄郡山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．４ｍ県道 交通

施設		 近鉄郡山駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。県道の拡幅工事が進行中であるが、当面、地域要因に特段
変化はなく、現状持続と予測する。地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県内の幹線道路沿いの沿道型店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心はチェーン
店舗、事業所等を計画する全国的な企業及び比較的資本力のある地元企業が主体と考えられる。近隣地域は県道９号沿
いに小売店舗、飲食店舗等が見られ、車両交通量も多いが、国道２４、２５号と比較して相対的な繁華性等はやや劣る
。取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地８万～１２万円／㎡程度と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾
向にあるが、収益価格算定の過程において、テナント業種によっては賃料負担能力が異なること等、想定要素が介在す
る点などから収益価格の相対的な信頼性はやや劣る。よって、取引価格により市場実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 [102.0]
100		 95,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地需要は地域的に限定されており
、駅前や国道沿道等に一定の需要がある一方
で、立地条件等によっては住宅用地への転用
も認められる。

県道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商
業地域。車両通行量は多いものの、国道等の
主要幹線道路と比較して相対的地位はやや劣
る。

二方路地であり、商業地としてやや利点が認
められる。個別的要因に特段の変動は見られ
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和郡山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ａ

-16		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東14.2m県道、
北5m、角地
１住居
高度地区最高15m
風致地区
(40,200)
b 大和郡山Ａ

-302		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南13m国道、
中間画地
準工
高度地区最高20m
(60,200)
c 橿原Ｆ

-208		 橿原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西22m国道、
北東12m、
角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
d 大和郡山Ｆ

-103		 大和郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西30m県道、
南1.9m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,511  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
90,876 		 100
[  90.3]
100,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
97,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,294 		 100
[  98.9]
98,376 
100,000 
c (　           ) 
123,710  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
115,463 		 100
[ 118.7]
97,273 
99,200 
d (　           ) 
56,905  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
88,554 		 100
[  93.9]
94,307 
96,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 関係者間
取引
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



大和郡山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,868,555 
3,290,128 
14,578,427 
11,642,900 
2,935,527 		 （　0.9497）
2,787,870 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     58,080,625 円　　　　（　     61,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和郡山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 350.00 Ｓ3 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   948 ㎡     20.7 m x   46.6 m  前面道路：県道     　  11.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建店舗兼共同住宅　１階店舗（フロア貸し）、２～３階居室（平均５２．５㎡／戸） ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率より判断した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
2,300 
644,000 		 5.0  3,220,000 
2.0  1,288,000 

 2～ 2		 住宅
350.00 
90.0 
315.00 
1,390 
437,850 		 2.0  875,700 
1.0  437,850 

 3～ 3		 住宅
350.00 
90.0 
315.00 
1,430 
450,450 		 2.0  900,900 
1.0  450,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
86.7 
910.00 

1,532,300 		 4,996,600 
2,176,300 
⑨年額支払賃料      1,532,300 円　×　12ヶ月　＝　      18,387,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,387,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,575,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,411,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,996,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,176,300 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         411,107 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,868,555 円　　　　（　        18,849 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大和郡山Ｃ（
賃）
　　　　-1		 1,501  
(   1,457) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,457 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,416 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ大和郡山Ｃ（
賃）
　　　　-3		 1,372  
(   1,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,444 
c Ｓ大和郡山Ｄ（
賃）
　　　　-104		 1,175  
(   1,175) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,332 
大和郡山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 692,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 569,628 円  　　　       18,987,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,290,128 円　（　　　　　　         3,471 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,642,900 円  
（　　　　　        12,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,868,555 円      
②総費用 3,290,128 円      
③純収益　①－② 14,578,427 円      
④建物等に帰属する純収益 11,642,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,935,527 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,787,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,080,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和郡山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和郡山市北郡山町１４５番２
 1500005170980-0000
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備考