令和6年1月15日　提出 大和郡山 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 5-6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也   TEL.

鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市筒井町５３１番７外 ②地積 　(㎡) 1,773   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 不整形 1:1.5 店舗、工場 Ｓ3 店舗、マンション等 が建ち並ぶ路線商業 地域 南14m国道 水道、下水 筒井 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 筒井駅西方 590m 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推 移すると予測する。地価については横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道２５号等の主要な幹線道路沿いで、大和郡山市内を中心に周辺市町の圏域である。当該圏域での出店 者は、郊外型の飲食店経営者や、同圏域及びその周辺の市の地元事業者が中心である。当該地域は　国道沿いで交通量 が多く、需要は堅調に推移しているが、沿道サービス型の店舗等は定期借地権等の利用者が多いため、店舗用地の売買 は、相対的に少なく、規模や価格帯は様々であることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いに店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸需要はあるが、定期借地権を活用した 店舗が多く、賃貸市場の成熟の程度が低いことから、収益価格の信頼性がやや劣る。自己使用目的での取引が中心であ り、取引に当たっては市場性を重視すると考えられる。したがって、本件においては、路線商業地域等の取引事例より 求められた比準価格を重視し、収益価格を考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に不動産市況は堅調に推移した が、大和郡山市の人口は減少し、また、高齢 化の進行により需要の二極化が顕著である。 最寄駅に比較的近い幹線道路沿いの路線商業 地域である。テナントの入れ替え等はあるも のの地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％