令和6年1月15日　提出 大和郡山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 5-3 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市高田町２番１外 ②地積 　(㎡) 1,554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度地区最高31m (90,400) 1.5:1 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ9 中高層の店舗兼共同 住宅が多い駅前商業 地域 東（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 郡山駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 駅前広場（ロータリ ー） 交通 施設 郡山駅駅前広場接面 法令 規制 商業 (90,400) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域であり、特段の地域変動要因は認められず、今後とも現 況維持の推移を示す地域と予測する。商業地の需給は均衡しており、地価はほぼ横ばい傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              131,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北・中和地区で主要駅から徒歩圏内の商業地である。需要者の中心は、概ね県内及び隣接府県内の 事業者や全国のマンションデベロッパー等である。当該近隣地域はＪＲ郡山駅前で中高層の店舗兼共同住宅が多い地域 となっている。マンション用地の立地適性が認められ、マンション需要が継続して高いことから、需給は概ね均衡し、 地価は安定している。当該近隣地域内の土地の取引は極めて少なく、需要の中心なる価格の指摘は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の商業地から試算した価格であり、実証的で客観的な試算価格である。一方、開発価格は、マ ンションの建設を想定し、マンションデベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格であり、説得力を有する試算価 格である。以上より本件では、比準価格と開発価格に同等の規範性を認め、両試算価格を関連付け、代表標準地との検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [103.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少し、高齢化も進行し ているが、生活利便性が高い土地の需要は高 まりつつあり、需要の二極化が進行しつつあ る。 ＪＲ郡山駅前に立地しており、店舗や店舗併 用マンションの需要が認められることから、 地価は安定している。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％