別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和郡山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和郡山 5-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和郡山市南郡山町５２９番３
 ②地積
　(㎡)		 1,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(90,400)
不整形
1:2.5		 取壊中

 店舗、銀行等が建ち
並ぶ中心的商業地域
 西20m市道 水道、ガス、下水 近鉄郡山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 近鉄郡山駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 標準地が属する近隣地域は近鉄郡山駅の近くに店舗が建ち並ぶ市内の中心的商業地域である。繁華性に変化はな
く、現況維持の推移を示す地域と予測する。土地の需給は均衡しており、地価は横ばい傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北・中和地区で主要駅から徒歩圏内の商業地である。需要者の中心は、県内及び隣接府県内の事業
者に限られる。当該近隣地域はバスロータリーに面した大和郡山市内の中心的商業地域であり、地域経済の動向に土地
の需要が影響する地域となっている。鑑定時現在、需給は概ね均衡しており、地価は安定している。当該近隣地域内の
土地の取引は極めて少なく、需要の中心となる価格の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地から試算した価格であり、実証的で客観的な試算価格である。一方、収益価格は対象
標準地に最有効使用の収益用建物の建設を想定し、そこから得られる土地に帰属するべき純収益を還元利回りで還元し
て試算した価格であり、理論的であるが、昨今の賃料水準の低廉化を反映して、やや低位に試算された。本件では比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　橿原 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[103.0]		 100
[145.7]		 [ 98.0]
100		 226,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の旧市街地商店街は徒歩での買い回り客
が中心であるが、近鉄郡山駅やバスターミナ
ルの利用者が多いことから、顧客流動性が高
い状況にある。

近鉄郡山駅及びバスロータリーの至近に位置
しており、商業地としての立地性が良好であ
ることから、地価は概ね安定している。


競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動
は特段認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +47.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和郡山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ｅ

-1		 大和郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東8m市道、
中間画地
商業
２５ｍ高度地区
(90,400)
b 奈良Ｊ

-4		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.7m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
c 奈良Ｋ

-24		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,360)
d 奈良Ｈ

-27		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南3.9m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 橿原Ａ

-122		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11m国道、
東4m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,945 		 100
[  63.2]
237,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
174,277  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
181,633 		 100
[  76.1]
238,677 
234,000 
c (　           ) 
266,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,789 		 100
[ 110.5]
245,058 
240,000 
d (　           ) 
254,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
251,328 		 100
[  99.5]
252,591 
248,000 
e (　           ) 
166,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,000 		 100
[  69.8]
237,822 
233,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



大和郡山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,100,359 
12,440,965 
49,659,394 
37,863,600 
11,795,794 		 （　0.9245）
10,905,212 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    222,555,347 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和郡山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 ＲＣ5 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   1,291 ㎡     23.3 m x   59.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階事務所（各階フロアー貸し） ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
80.0 
480.00 
2,600 
1,248,000 		 10.0  12,480,000 
3.0  3,744,000 

 2～ 5		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
2,017 
1,028,670 		 3.0  3,086,010 
2.0  2,057,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
84.0 
2,520.00 

5,362,680 		 24,824,040 
11,973,360 
⑨年額支払賃料      5,362,680 円　×　12ヶ月　＝　      64,352,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,352,160 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　       ％　＝　　     5,341,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,610,931 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,824,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         227,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,973,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,261,792 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,100,359 円　　　　（　        48,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｚ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-1		 1,849  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,849 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,091 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,017 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ大和郡山Ｂ（
賃）
　　　　-3		 2,565  
(   2,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,332 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和郡山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,224,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,948,565 円  　　　       64,952,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,430,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,726,000 円  　　　　    556,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       556,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       556,000 円  　　　　    556,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,440,965 円　（　　　　　　         9,637 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9245    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 556,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,863,600 円  
（　　　　　        29,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,100,359 円      
②総費用 12,440,965 円      
③純収益　①－② 49,659,394 円      
④建物等に帰属する純収益 37,863,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,795,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,905,212 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    222,555,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和郡山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和郡山市南郡山町５２９番３
 1500005261865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和郡山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和郡山 5-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.
鑑定評価額 292,000,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和郡山市南郡山町５２９番３
 ②地積
　(㎡)		 1,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(90,400)
不整形
1:2.5		 取壊中

 店舗、銀行等が建ち
並ぶ中心的商業地域
 西20m市道 水道、ガス、下水 近鉄郡山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 近鉄郡山駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 市内の中心的商業地である。近鉄郡山駅周辺地区まちづくり基本構想が策定されているが、繁華性に大きな変化
はない。容積率を生かしたマンション開発等の需要も見込まれる。地価水準は横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県北中和地区の主要駅徒歩圏の商業地の圏域である。需要者の中心は県内及びその周辺地域に拠
点を置く経営者、全国展開する事業者等と考えられる。当該地域はバスロータリーに面した中心的商業地であり、稀少
性は高いが、地域経済の状況に需要が左右される傾向にある。物件により取引価格はまちまちであり、需要の中心とな
る価格は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近接し、賃貸用物件も立地するが自用物件も多い。需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者である。
比準価格は多数の信頼できる取引事例により求めたもので、市場の実態を反映している。一方、収益価格は適正な賃料
水準を査定、各種指標の信頼性も高く理論的であるが、想定事項を含むため不確実性を伴う。そこで、比準価格を重視
し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　橿原 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[103.0]		 100
[146.2]		 [ 98.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和郡山市の旧市街地商業地は徒歩での買い
回りを前提とした小規模店舗が多い。車両で
の通行が容易な郊外の大型商業施設が顧客を
集めている。

近鉄郡山駅近くに位置する商業地である。旧
市街地商店街の需要は限定的であるが、当該
地域は立地の稀少性から選好性が高く地価は
安定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大和郡山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和郡山Ｈ

-6		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(90,240)
b 大和郡山Ｅ

-105		 大和郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北4m、角地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｋ

-24		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,360)
d 橿原Ｆ

-501		 橿原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
西9.5m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,518  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,004 		 100
[  50.6]
241,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
141,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
137,804 		 100
[  62.1]
221,907 
217,000 
c (　           ) 
266,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,789 		 100
[ 108.1]
250,499 
245,000 
d (　           ) 
387,466  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 147.0]
265,955 		 100
[ 109.9]
241,997 
237,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    237,000 円／㎡]  



大和郡山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,168,444 
12,536,116 
50,632,328 
38,272,200 
12,360,128 		 （　0.9245）
11,426,938 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    233,202,816 円　　　　（　    181,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和郡山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 ＲＣ5 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   1,291 ㎡     23.3 m x   59.9 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層店舗兼事務所（各階フロアー貸し） ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 ５階建店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
80.0 
480.00 
2,550 
1,224,000 		 10.0  12,240,000 
3.0  3,672,000 

 2～ 5		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
2,040 
1,040,400 		 5.0  5,202,000 
3.0  3,121,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
84.0 
2,520.00 

5,385,600 		 33,048,000 
16,156,800 
⑨年額支払賃料      5,385,600 円　×　12ヶ月　＝　      64,627,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,627,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,413,858 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,813,342 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,048,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         303,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,156,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,052,052 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,168,444 円　　　　（　        48,930 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｚ大和郡山Ａ（
賃）
　　　　-1		 1,849  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,054 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ橿原Ｄ（賃）
　　　　-102		 2,594  
(   2,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,358 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和郡山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,248,000 円  　　　　    562,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,956,816 円  　　　       65,227,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,430,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,777,000 円  　　　　    562,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       562,000 円  　　　　    562,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       562,000 円  　　　　    562,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,536,116 円　（　　　　　　         9,710 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9245    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 562,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,272,200 円  
（　　　　　        29,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,168,444 円      
②総費用 12,536,116 円      
③純収益　①－② 50,632,328 円      
④建物等に帰属する純収益 38,272,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,360,128 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,426,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,851 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,202,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     181,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和郡山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大和郡山市南郡山町５２９番３
 1500005261865-0000
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備考