令和6年1月15日　提出 大和郡山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市小泉町２２３４番１５ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,168) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 大和小泉 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ２ｍ市道　 交通 施設 大和小泉駅北西方 980m 法令 規制 １住居 (60,168) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最寄り駅から徒歩圏内にあり、今後とも概ね現況維持 の推移を示す地域と予測する。需給は均衡しており、地価は概ね横ばい傾向にあると推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和郡山市内の住宅地である。需要者の中心は、大和郡山市内の居住者であるが、近隣市町からの転入者 も見られる。当該地域は区画配置や街路状況がやや劣るものの、最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域であるため、需要と 供給は概ね均衡し、地価は、安定している。土地は１５０㎡程度で１，０００万円～１，１００万円程度が需要の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、対象標準地と同程度の規模の土地上にある共同住宅が見受 けられないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試 算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討結 果も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [144.4] [101.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少し、高齢化も進行し ているが、生活利便性が高い土地の需要は高 まりつつあり、需要の二極化が進行しつつあ る。 駅から徒歩圏内にあり、商業施設も近く、生 活利便性が高い住宅地域であるが、需給均衡 しており、地価はは概ね横ばい傾向で推移し ている。 近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争 ・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +32.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％