令和6年1月15日　提出 大和郡山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市北郡山町１６０番２５ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,184) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 九条 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 九条駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,184) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域。地域要因に特別な変化はなく今後とも現状維持と予測する。市内中心部にも比 較的近く、住環境は概ね良好であるため、地価水準については緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和郡山市に存する既成住宅地域と把握する。需要者の中心は市内及び周辺市町の居住者であり、圏外か らの転入は少ない。近隣地域及びその周辺は、複数路線の利用が可能であること等生活利便性が比較的良好であること から、需要は概ね安定的。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で１０００万円程度と推察される。近隣地域の周 辺地域では新築戸建住宅の供給も見られ、新築戸建物件は３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域における信頼性ある取引事例を選択・採用し、比準価格の試算を行った。周辺には賃貸アパー ト等も見られるが、近隣地域は居住環境が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。また、 標準的な画地規模では経済合理性を有する賃貸物件の想定が難しく、収益還元法による収益価格は適用しなかった。よ って、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [104.0] 100 [131.0] [101.0] 100 76,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市内においては、人口は依然として 減少傾向にある。生活利便性等の良否で物件 の選別化が進み、需要は地域的に偏在する状 況にある。 成熟した戸建住宅地域。近鉄橿原線及びＪＲ 関西本線の二路線の利用が可能であり、生活 利便性は良好。需要は概ね安定している。 西向きの画地であり、地域の標準的画地と比 べて、居住快適性に若干優れる。個別的要因 に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％