別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和高田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和高田 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和高田市西町２６７番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,001  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(90,400)

1:3		 空地

 店舗、公共施設等が
建ち並ぶ商業地域
 南16m市道、東側道 水道、ガス、下水 大和高田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,920 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 大和高田駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗・公共施設等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、現状を維持する
ものと判断される。地価は現下の地域動向等から、緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市を中心に奈良県中部に存する商業地域の圏域。需要者の中心は、地元企業や不動産業者のほか
、大手資本の法人等も考えられる。近隣地域及び周辺は、店舗のほか官公庁等も建ち並ぶ市の中心的位置に存し、通行
者の往来も比較的認められる状況にある。広幅員街路沿いに位置し車両通行量も豊富で、視認性等も良好であることか
ら、需要は堅調に推移している。画地規模が様々で取引も少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における規範性の高い商業地の取引事例を採用し求めており、市場の実態を反映し信頼性が
高い。一方、収益価格は、土地の収益性を反映し理論的であり検証の手段として有用であるが、予測の限界から将来に
亘り標準的かつ安定的な賃料水準等を適正に把握し難い点等があり、相対的な信頼性が劣ることは否めない。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和高田 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    106,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性に優る一部地域、幹線道路沿い地域で
は需要は堅調推移。一方、背後地人口の減少
、消費支出低迷等より古くからの商業地は弱
含み傾向が継続。

店舗、公共施設等が建ち並ぶ当市の中心的な
商業地域で、価格形成要因に影響を及ぼす地
域要因の変動は認められない。地価はやや上
昇傾向にて推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 大和高田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大和高田Ｆ

-105		 大和高田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.8m市道、
中間画地
近商
高度地区最高31m
(80,300)
b 香芝Ｌ

-213		 香芝市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
近商
高度地区最高20m
(90,300)
c 大和高田Ｆ

-1		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.2m国道、
西6.3m、東6m、
三方路
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
d 大和高田Ｆ

-4		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.9m県道
、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
e 香芝Ｅ

-402		 香芝市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南24m国道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
101,887 		 100
[  90.9]
112,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
92,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
102,826 		 100
[  95.9]
107,222 
109,000 
c (　           ) 
102,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
109,188 		 100
[  89.2]
122,408 
125,000 
d (　           ) 
49,465  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
89,936 		 100
[  86.2]
104,334 
106,000 
e (　           ) 
75,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
84,110 		 100
[  82.4]
102,075 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



大和高田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

121,044,129 
23,418,591 
97,625,538 
90,584,000 
7,041,538 		 （　0.9260）
6,520,464 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    133,070,694 円　　　　（　     66,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和高田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 1,286.41 ＲＣ10 7,321.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   2,001 ㎡     22.0 m x   59.3 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３～１０階：共同住宅 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 同種建物として標準的な有効率であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
693.36 
58.2 
403.58 
2,435 
982,717 		 5.0  4,913,585 
3.0  2,948,151 

 2～ 2		 事務所
882.41 
97.1 
857.21 
1,794 
1,537,835 		 5.0  7,689,175 
3.0  4,613,505 

 3～ 6		 住宅
779.58 
96.8 
754.38 
1,359 
1,025,202 		 2.0  2,050,404 
1.0  1,025,202 

 7～10		 住宅
656.95 
96.2 
631.75 
1,389 
877,501 		 2.0  1,755,002 
1.0  877,501 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,321.89 
92.9 
6,805.31 

10,131,364 		 27,824,384 
15,172,468 
⑨年額支払賃料     10,131,364 円　×　12ヶ月　＝　     121,576,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,805.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,500 円／台　×　  78 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,020,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,576,368 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       7,020,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    10,673,499 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 117,922,869 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,824,384 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         255,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,172,468 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,866,110 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     121,044,129 円　　　　（　        60,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ大和高田Ｃ（
賃）
　　　　-4		 1,436  
(   1,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[112.0]		 100
[ 96.5]
1,356 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,385 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,359 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｓ大和高田Ｃ（
賃）
　　　　-101		 1,309  
(   1,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.5]		 100
[100.0]
1,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和高田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,360,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,857,891 円  　　　      128,596,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      465,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,055,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,340,000 円  　　　　  1,340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,418,591 円　（　　　　　　        11,703 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9260    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　   7,321.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,584,000 円  
（　　　　　        45,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 121,044,129 円      
②総費用 23,418,591 円      
③純収益　①－② 97,625,538 円      
④建物等に帰属する純収益 90,584,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,041,538 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,520,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,070,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和高田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県大和高田市西町２６７番２
 1501000213791-0000
2 　奈良県大和高田市西町２６７番２７
 1501010013497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大和高田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大和高田 5-2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大和高田市西町２６７番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,001  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(100,400)

1:3		 空地

 店舗、公共施設等が
建ち並ぶ商業地域
 南16m市道、東側道 水道、ガス、下水 大和高田

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  59.3 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 大和高田駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は税務署、法務局等の官公庁施設等に近い商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化はなく、現状
を維持して推移するものと予測される。地域の需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市を中心に、近隣の市町を含む奈良県中部と判定した。需要者は、地元の個人事業者や法人の他
、広域的にチェーン店を展開する大手法人まで多様である。近隣地域は、官公庁施設等に近い商業地域であり、土地の
需要は堅調に推移している。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯は見出せない状況にある
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地域の信頼性の高い取引事例を中心に規範性の高い価格を求めることができた。一方、収益価格は、
賃貸市場の成熟度があまり高くなく、そのため土地価格に見合う賃料水準が形成されず、比準価格よりもやや低位に求
められたものと思われる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに周辺の標準地、
基準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和高田（県） 5-1         　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    106,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和高田市の人口は、減少傾向であり、高齢
化率は県平均と同程度である。



周辺は、税務署、法務局等の官公庁の存する
大和高田市の中心的な商業地域であり、需要
は堅調である。


個別的要因について特段の変動は認められな
い。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 大和高田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｅ

-1		 香芝市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
東4m、準角地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b 広陵Ｇ

-154		 北葛城郡広陵町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西23m町道、
南西16m、
南東4m、
三方路
１中専
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(60,150)
c 大和高田Ｆ

-3		 大和高田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m国道、
西4.2m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
d 大和高田Ｆ

-4		 大和高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.9m県道
、中間画地
商業
高度地区最高31m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,497  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,497 		 100
[  85.4]
156,320 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
136,123  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
148,418 		 100
[ 118.9]
124,826 
127,000 
c (　           ) 
97,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
94,583 		 100
[  81.7]
115,769 
118,000 
d (　           ) 
49,465  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
89,936 		 100
[  85.3]
105,435 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



大和高田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

119,771,795 
24,184,631 
95,587,164 
88,556,000 
7,031,164 		 （　0.9260）
6,510,858 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    132,874,653 円　　　　（　     66,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大和高田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 1,286.41 ＲＣ10 7,321.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度地区最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   2,001 ㎡     22.0 m x   59.3 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：   59.3 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３～１０階：共同住宅 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 同種建物の標準的有効率であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
693.36 
58.2 
403.58 
2,350 
948,413 		 5.0  4,742,065 
3.0  2,845,239 

 2～ 2		 事務所
882.41 
97.1 
857.21 
1,700 
1,457,257 		 5.0  7,286,285 
3.0  4,371,771 

 3～ 6		 住宅
779.58 
96.8 
754.38 
1,360 
1,025,957 		 2.0  2,051,914 
1.0  1,025,957 

 7～10		 住宅
656.95 
96.2 
631.75 
1,390 
878,133 		 2.0  1,756,266 
1.0  878,133 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,321.89 
92.9 
6,805.31 

10,022,030 		 27,261,070 
14,833,370 
⑨年額支払賃料     10,022,030 円　×　12ヶ月　＝　     120,264,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,805.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,500 円／台　×　  78 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,020,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       120,264,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       7,020,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    10,564,602 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,719,758 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,261,070 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         249,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,833,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,802,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     119,771,795 円　　　　（　        59,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ王寺Ｄ（賃）
　　　　-1		 1,936  
(   1,902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,383 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｓ王寺Ｄ（賃）
　　　　-2		 1,758  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
1,429 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大和高田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,240,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,818,531 円  　　　      127,284,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,698,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,807,500 円  　　　　  1,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,184,631 円　（　　　　　　        12,086 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9260    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　   7,321.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 88,556,000 円  
（　　　　　        44,256 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 119,771,795 円      
②総費用 24,184,631 円      
③純収益　①－② 95,587,164 円      
④建物等に帰属する純収益 88,556,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,031,164 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,510,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,254 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,874,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大和高田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良県大和高田市西町２６７番２
 1501000213791-0000
2 　奈良県大和高田市西町２６７番２７
 1501010013497-0000
3 　
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50 　
備考