令和6年1月15日　提出 大和高田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　上山　英雄   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市幸町１０番１７ ｢幸町９－１８｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高田駅東方 300m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性に比較的恵まれた小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も大きな地域要因の変化はなく現状の まま推移すると予測される。最寄駅から徒歩圏で需給関係は比較的堅調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市及び周辺の市町の圏域で、近鉄大阪線、南大阪線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の既成住宅地域 である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。近隣地域及びその周辺は比較的 環境の良好な最寄り駅から徒歩圏の住宅地域であり、近くに大規模商業施設がある利便性の良い立地で、需給関係は比 較的安定している。土地は１３０㎡～１４０㎡程度で１４００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は小規模住宅が多い住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が支配的で、画地規模が 小さいため経済合理的性に基づく経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と思料され、収益還元法の適用は断念した。 一方、比準価格は信頼性の高い事例を選択して求められており、補修正も適切で規範性は高い。したがって、居住の快 適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大和高田（県） -6          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化が進行している。古 くからの街並みが多く、小規模開発はあるが 、隣接の橿原市や香芝市と比較して宅地需要 は低調である。 接近条件に恵まれた区画整然とした住宅地域 であり、価格形成要因に影響を及ぼすような 地域要因の変動は見られない。地価はほぼ横 ばいである。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％