別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-201 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市四条大路１丁目７０２番１外
｢四条大路１－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,053  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m


(100,400)
不整形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北30m県道 水道、ガス、下水 新大宮

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 新大宮駅南西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域付近で、令和２年にコンペンションセンター、高級ホテル等の施設がオープン。コロナ収束後の観光客
の増加の影響も未だ顕在化せず。ただ、付近でのホテル開業も予定され、今後の繁華性の向上は期待できる。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈良市等の商業地域を中心とする広域的な圏域である。店舗兼共同住宅等が見られ、典型的な需要
者として投資採算性を重視する投資家等が考えられる。令和２年、付近で高級ホテル、コンベンションセンター等が建
設されたものの、地域性に影響を与えるまでには至っていない。ただ、周辺でホテル開発も見込まれ、底堅い需要が認
められる。取引される価格は、非常に個別性が強く、中心となる価格帯を見いだすことは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格の試算に当たって店舗兼共同住宅を想定したが、当エリアの収益用のビルは依然として節税目的等のものが多
く、その賃料は投資元本として土地代金を含めない水準に引きずられがちであり、収益価格は相対的に低位に試算され
た。一方比準価格は、信頼性ある取引事例により求められた、実証性ある価格である。そこで、説得力の程度を踏まえ
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の商業地は、コロナ禍の収束もあ
り、繁華性等の回復傾向が見られる。地価も
総じて上昇しつつある。


北方の地域に令和２年にコンペンションセン
ター等多くの施設がオープン。今後の繁華性
の向上、地価の上昇が期待できる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 奈良Ｋ

-24		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,360)
c 奈良Ｍ

-110		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
東4.1m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 奈良Ｈ

-103		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 奈良Ｍ

-109		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25.7m県道、
東4.1m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
299,773 		 100
[ 127.0]
236,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
266,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,789 		 100
[ 125.2]
216,285 
216,000 
c (　           ) 
120,120  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
123,735 		 100
[  58.3]
212,238 
212,000 
d (　           ) 
117,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,488 		 100
[  58.3]
213,530 
214,000 
e (　           ) 
116,006  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
120,511 		 100
[  58.3]
206,708 
207,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



奈良 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,599,771 
9,750,256 
41,849,515 
33,623,800 
8,225,715 		 （　0.9278）
7,631,818 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    165,909,087 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 445.66 ＲＣ8 2,774.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
 100 ％   400 ％   400 ％   1,053 ㎡     41.0 m x   26.8 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～８階ファミリータイプ３ＬＤＫの住居を想定。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率に基づき査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
488.00 
82.0 
400.16 
2,669 
1,068,027 		 5.0  5,340,135 
3.0  3,204,081 

 2～ 2		 店舗
436.85 
82.0 
358.22 
2,200 
788,084 		 5.0  3,940,420 
3.0  2,364,252 

 3～ 8		 居宅
308.20 
88.0 
271.22 
1,600 
433,952 		 2.0  867,904 
1.0  433,952 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,774.05 
86.0 
2,385.70 

4,459,823 		 14,487,979 
8,172,045 
⑨年額支払賃料      4,459,823 円　×　12ヶ月　＝　      53,517,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,385.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         924,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,517,876 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         924,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,518,676 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,923,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,487,979 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,855 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,172,045 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,543,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,599,771 円　　　　（　        49,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-5		 3,340  
(   3,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[125.0]		 100
[ 95.0]
3,125 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,818 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,669 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奈良Ｌ（賃）
　　　　-102		 3,137  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,510 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,044,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,633,256 円  　　　       54,441,876　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      835,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,215,700 円  　　　　    511,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       511,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       511,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,750,256 円　（　　　　　　         9,260 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9278    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 511,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　   2,774.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,623,800 円  
（　　　　　        31,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,599,771 円      
②総費用 9,750,256 円      
③純収益　①－② 41,849,515 円      
④建物等に帰属する純収益 33,623,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,225,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,631,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    165,909,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市四条大路一丁目７０２番１
 1500000174161-0000
2 　奈良市四条大路一丁目７０２番４
 1500000174163-0000
3 　奈良市四条大路一丁目７０２番５
 1500000174164-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-201 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市四条大路１丁目７０２番１外
｢四条大路１－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,053  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m


(100,400)
不整形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 北30m県道 水道、ガス、下水 新大宮

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 新大宮駅南西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 北方の地域では令和２年にコンペンションセンター、ホテル等の多くの施設がオープンした。現在もこれらの施
設の能力を十分には発揮できていない状況であるが、将来の発展も期待できる地域である。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市等の商業地域を中心とする広域的な圏域である。店舗兼共同住宅等が見られ、典型的な需要者
として投資家等が考えられるが、将来は北方の地域の影響も期待できる。依然として北方のコンペンションセンター等
の稼働率は高くないが、各イベントの誘致等から、今後の発展が期待され、不動産需要は底堅いと判断される。取引さ
れる価格は非常に個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件地域は奈良市内の商業地域である。近年、需要者は収益性に着目しているが、標準地の市場においては収益価格に
より取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が
強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上から、比準価格を重
視して、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.4]		 [100.0]
100		 214,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奈良市内の商業地はコロナ禍の影響を受け収
益が低迷していたが、最近では観光客の増加
等により地価が上昇に転じた地域も認められ
る。

北方の地域に令和２年にコンペンションセン
ター等多くの施設がオープンした。将来への
価格の影響も期待できる。


代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｂ

-3		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東30m国道、
北10.4m、
角地
工業
高度地区最高20m
(70,200)
b 奈良Ｋ

-24		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,360)
c 奈良Ｈ

-27		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南3.9m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 奈良Ｋ

-21		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
南2.5m、
二方路
近商
高度地区最高20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,367  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
149,203 		 100
[  63.9]
233,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
266,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,789 		 100
[ 113.6]
238,371 
238,000 
c (　           ) 
254,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
251,328 		 100
[ 113.6]
221,239 
221,000 
d (　           ) 
115,413  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
155,397 		 100
[  65.0]
239,072 
239,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 借家人購
入
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    233,000 円／㎡]  



奈良 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,794,705 
9,799,261 
41,995,444 
33,821,200 
8,174,244 		 （　0.9278）
7,584,064 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    164,870,957 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 445.66 ＲＣ8 2,774.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
 100 ％   400 ％   400 ％   1,053 ㎡     41.0 m x   26.8 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階をフロアー貸し、３階以上を３ＬＤＫファミリータイプの住宅と想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 周辺地域の標準的な仕様に準拠
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
488.00 
82.0 
400.16 
2,667 
1,067,227 		 5.0  5,336,135 
3.0  3,201,681 

 2～ 2		 店舗
436.85 
82.0 
358.22 
2,214 
793,099 		 5.0  3,965,495 
3.0  2,379,297 

 3～ 8		 住宅
308.20 
88.0 
271.22 
1,608 
436,122 		 2.0  872,244 
1.0  436,122 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,774.05 
86.0 
2,385.70 

4,477,058 		 14,535,094 
8,197,710 
⑨年額支払賃料      4,477,058 円　×　12ヶ月　＝　      53,724,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,385.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         924,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,724,696 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         924,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     4,535,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,112,854 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,535,094 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,197,710 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,548,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,794,705 円　　　　（　        49,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奈良Ｌ（賃）
　　　　-101		 2,316  
(   2,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,780 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,667 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奈良Ｌ（賃）
　　　　-102		 3,137  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,201 
c Ｓ生駒Ｊ（賃）
　　　　-1		 2,243  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,485 
奈良 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,056,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,639,461 円  　　　       54,648,696　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      835,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,240,500 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,799,261 円　（　　　　　　         9,306 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9278    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   2,774.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,821,200 円  
（　　　　　        32,119 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,794,705 円      
②総費用 9,799,261 円      
③純収益　①－② 41,995,444 円      
④建物等に帰属する純収益 33,821,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,174,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,584,064 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    164,870,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市四条大路一丁目７０２番１
 1500000174161-0000
2 　奈良市四条大路一丁目７０２番４
 1500000174163-0000
3 　奈良市四条大路一丁目７０２番５
 1500000174164-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考