別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-16 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市三条本町１０８９番１外
｢三条本町９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 685  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ7		 高層の店舗兼共同住
宅等が見られる商業
地域		 東26m市道、南側道 水道、ガス、下水 奈良

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ市道 交通

施設		 奈良駅西方

230m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼共同住宅等が見られる成熟した商業地域である現況のみならず、法令規制、駅接近性、同一需給圏
及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ７階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 （同一需給圏）奈良県における主要駅近くの商業地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的選好性を
有する投資家又は法人事業者が中心であるが、他府県からの需要も認められる。（市場の需給動向）近鉄奈良駅には劣
位するが未利用地等が開発されつつある発展途上のＪＲ奈良駅西側の徒歩圏内に位置し、一定程度の商業背後地も有し
ているため、需要は引き続き強含み傾向にある。（需要の中心となる価格帯）中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であるため市場性を反映した取引事例比較法と収益性を反映した収益還元法を適用した。比準価格
は駅徒歩圏における牽連性ある取引事例から比準されており規範性が高い。他方、収益価格は商業賃貸市場の個別性、
且つ想定要素が介在するため、比準価格に比べて規範性に劣る。よって、適切に比準調整がなされた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけて、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [105.0]
100		 320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    309,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奈良市における商業地については観光地等イ
ンバウンドの影響のある地域とそれ以外の地
域により、地価上昇率に違いが認められる等
二極化傾向。

ＪＲ奈良駅西側であるが、駅接近性に優れた
一定程度の商業背後地も認められる幹線道路
沿いに位置するため、需要は引き続き強含み
傾向にある。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-24		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,360)
b 奈良Ｈ

-8		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4.3m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(90,258)
c 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
d 奈良Ｌ

-104		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
e 奈良Ｍ

-106		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
266,787  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,457 		 100
[  88.4]
309,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
325,000 
b (　           ) 
205,573  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
210,301 		 100
[  65.0]
323,540 
340,000 
c (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
302,977 		 100
[  95.4]
317,586 
333,000 
d (　           ) 
230,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,764 		 100
[  77.6]
310,263 
326,000 
e (　           ) 
232,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
240,816 		 100
[  70.7]
340,617 
358,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



奈良 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,757,445 
8,409,206 
33,348,239 
25,241,400 
8,106,839 		 （　0.9267）
7,512,608 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    159,842,723 円　　　　（　    233,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   685 ㎡     22.4 m x   30.6 m  前面道路：市道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗・２～７階：事務所・駐車場：１１台 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 周辺地域の標準的な有効率を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
3,410 
596,750 		 5.0  2,983,750 
3.0  1,790,250 

 2～ 7		 事務所
250.00 
80.0 
200.00 
2,368 
473,600 		 5.0  2,368,000 
3.0  1,420,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
78.6 
1,375.00 

3,438,350 		 17,191,750 
10,315,050 
⑨年額支払賃料      3,438,350 円　×　12ヶ月　＝　      41,260,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,260,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,588,937 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,651,263 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,191,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,648 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,315,050 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,948,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,757,445 円　　　　（　        60,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-3		 3,040  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
2,746 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,368 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-2		 2,325  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,636 
c Ｚ奈良Ｊ（賃）
　　　　-110		 2,120  
(   2,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,428 
奈良 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,516,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,297,206 円  　　　       43,240,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,711,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,126,700 円  　　　　    379,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       379,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       379,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,409,206 円　（　　　　　　        12,276 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 379,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,241,400 円  
（　　　　　        36,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,757,445 円      
②総費用 8,409,206 円      
③純収益　①－② 33,348,239 円      
④建物等に帰属する純収益 25,241,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,106,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,512,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,842,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     233,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市三条本町１０８９番１
 1500000269053-0000
2 　奈良市三条本町１０８９番２
 1500010141432-0000
3 　奈良市三条本町１０９０番
 1500000269046-0000
4 　奈良市三条本町１０９１番
 1500000269061-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-16 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市三条本町１０８９番１外
｢三条本町９－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 685  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m
駐車場整備地区

(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ7		 高層の店舗兼共同住
宅等が見られる商業
地域		 東26m市道、南側道 水道、ガス、下水 奈良

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ市道 交通

施設		 奈良駅西方

230m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　ＪＲ奈良駅西口広場の西側に、店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後とも商業地として熟成
するものと予測する。新型コロナが５類に移行し、立地の優位性から、地価は上昇傾向にあるものと判断する。
(3)最有効使用の判定 ７階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね奈良市、生駒市等の主要市の主要駅に近い商業地域を中心とするやや広域的な圏域。需要者は、
当該地域で事業を営もうとする法人や投資家等が中心であると考える。ホテルやマンション等の建設が相次ぐ中、新型
コロナ禍の影響もあり需要は弱含みであったが、近年は、需要が多く供給が少なくて、物件確保が困難となっている。
地価は立地の稀少性から上昇傾向にあると思料される。しかし、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格及び収益価格を上記のように試算した。近隣地域は店舗兼事務所、共同住宅等が多い商業地域で、駅前では
あるが、駅の正面玄関ではなく、商業繁華性は高まりつつあるものの、土地価格に見合った賃料相場が形成されていな
いため、賃貸市場の成熟の程度は総じてやや低い。したがって市場性を反映した比準価格を標準として重視し、収益価
格を参考のうえ、さらに代表標準地との検討を十分に踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [105.0]
100		 323,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    309,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安・物価高騰で、労働賃金や個人消費等
が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定
的であるが、世界情勢の動向により先行きは
不透明である。

　新型コロナの５類移行後、インバウンド等
の観光業が復活してきており、奈良市等の商
業地の地価は上昇しているものと判断される
。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｌ

-104		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
b 奈良Ａ

-121		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.8m市道、
西6m、角地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｇ

-106		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
d 奈良Ｈ

-11		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地
商業
高度地区最高15m
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,176  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,161 		 100
[  76.1]
310,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
371,798  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
378,359 		 100
[ 117.0]
323,384 
340,000 
c (　           ) 
379,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
404,668 		 100
[  94.6]
427,767 
449,000 
d (　           ) 
313,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
325,960 		 100
[ 102.6]
317,700 
334,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    333,000 円／㎡]  



奈良 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,103,817 
8,508,100 
33,595,717 
25,574,400 
8,021,317 		 （　0.9267）
7,433,354 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    158,156,468 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ7 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
駐車場整備地区		 100 ％   400 ％   400 ％   685 ㎡     22.4 m x   30.6 m  前面道路：市道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は部分貸し、２～７階は事務所で各階４室、平均専有面積約５０㎡、駐車場１１台。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 周辺の標準的な有効率を参考に決定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
3,630 
635,000 		 5.0  3,175,000 
3.0  1,905,000 

 2～ 7		 事務所
250.00 
80.0 
200.00 
2,400 
480,000 		 5.0  2,400,000 
2.0  960,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
78.6 
1,375.00 

3,515,000 		 17,575,000 
7,665,000 
⑨年額支払賃料      3,515,000 円　×　12ヶ月　＝　      42,180,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,375.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,180,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,665,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,494,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,575,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         161,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,665,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,447,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,103,817 円　　　　（　        61,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-5		 3,340  
(   3,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
2,906 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,492 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-3		 3,040  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[ 97.0]
2,538 
c 奈良Ｌ（賃）
　　　　-102		 3,137  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[130.0]
2,032 
奈良 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,536,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,324,800 円  　　　       44,160,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,711,300 円  　　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,168,000 円  　　　　    384,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       384,000 円  　　　　    384,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,508,100 円　（　　　　　　        12,421 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 384,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,574,400 円  
（　　　　　        37,335 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,103,817 円      
②総費用 8,508,100 円      
③純収益　①－② 33,595,717 円      
④建物等に帰属する純収益 25,574,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,021,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,433,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,156,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市三条本町１０８９番１
 1500000269053-0000
2 　奈良市三条本町１０８９番２
 1500010141432-0000
3 　奈良市三条本町１０９０番
 1500000269046-0000
4 　奈良市三条本町１０９１番
 1500000269061-0000
5 　
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備考