別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-14 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 673,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
｢中登美ヶ丘６－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,992  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区最高20m
地区計画等

(100,200)

1:1		 店舗兼工場

Ｓ3		 店舗、営業所等の建
ち並ぶ路線商業地域
 南18m市道、三方路 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 学研奈良登美ヶ丘駅南
西方
700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域で今後も緩やかに商業繁華性が高まると予測。立地や規模か
らマンション用地としての需要も認められ、需要は底堅い。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及びその周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域と判定。需要者の中心は沿道型店舗を展開する事
業者全般及び、駅付近の好立地からマンションデベロッパー等も考えられる。周辺地域を含め、今後のさらなる熟成が
期待される地域であり、適正規模の好立地の商業地として稀少性が認められ、需要は堅調に推移している。地積は概ね
３０００㎡前後、中心価格帯は６億～７億円程度と考えられるが、取引事例が少なく、詳細の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格の試算に当たって店舗事務所を想定したが、近隣地域内及びその周辺では、自用地ないし事業用定期借地権に
よる事業経営が中心で、建物賃貸を想定した収益価格についてはやや実証性に欠け、相対的規範性に欠ける嫌いがある
。一方、比準価格は、同一需給圏内の取引事例から適切に比準して求められ、十分に実証性を有し説得力が高い。そこ
で、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 [103.0]
100		 224,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の交通繁華性の高い路線商業地は、総じ
て底堅い需要が認められ、地価も総じて上昇
傾向が認められる。


最寄駅から徒歩圏に位置する路線商業地域で
あり、背後に優良な住宅地があり、またマン
ション需要も存し、需要は堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 奈良Ｋ

-21		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
南2.5m、
二方路
近商
高度地区最高20m
(100,200)
c 奈良Ｍ

-110		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
東4.1m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 奈良Ｈ

-103		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 奈良Ｍ

-109		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25.7m県道、
東4.1m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
299,773 		 100
[ 121.1]
247,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
115,413  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
155,397 		 100
[  73.5]
211,424 
218,000 
c (　           ) 
120,120  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
123,735 		 100
[  55.5]
222,946 
230,000 
d (　           ) 
117,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,488 		 100
[  55.5]
224,303 
231,000 
e (　           ) 
116,006  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
120,511 		 100
[  55.5]
217,137 
224,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 借家人購
入
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -26.5
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



奈良 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,503,904 
12,029,380 
43,474,524 
24,045,000 
19,429,524 		 （　0.9504）
18,465,820 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    392,889,787 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,000.00 Ｓ2 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高20m
地区計画等		 100 ％   200 ％   200 ％   2,992 ㎡     52.8 m x   56.8 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造、１階店舗及び２階が１階店舗の事務所の一棟貸建物を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸の為、有効率１００％とする。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗・事務所
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
2,389 
4,778,000 		 5.0  23,890,000 
3.0  14,334,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

4,778,000 		 23,890,000 
14,334,000 
⑨年額支払賃料      4,778,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,336,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,336,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,758,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,577,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,890,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         219,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,334,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,707,721 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,503,904 円　　　　（　        18,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ａ（賃）
　　　　-1		 1,959  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,419 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,522 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｋ（賃）
　　　　-105		 2,244  
(   2,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,625 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,720,080 円  　　　       57,336,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,321,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,887,500 円  　　　　    350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,029,380 円　（　　　　　　         4,021 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,045,000 円  
（　　　　　         8,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,503,904 円      
②総費用 12,029,380 円      
③純収益　①－② 43,474,524 円      
④建物等に帰属する純収益 24,045,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,429,524 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,465,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,172 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    392,889,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市中登美ヶ丘六丁目８番
 1500010000844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-14 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.
鑑定評価額 679,000,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内
｢中登美ヶ丘６－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,992  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区最高20m
地区計画等

(100,200)

1:1		 店舗兼工場

Ｓ3		 店舗、営業所等の建
ち並ぶ路線商業地域
 南18m市道、三方路 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 学研奈良登美ヶ丘駅南
西方
700m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗等の建ち並ぶ路線商業地域で、商業集積が進みつつある他、マンション建設も見られ地域としての熟
成度も高まっている。背後地にも恵まれていることから当面は発展的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市や生駒市を中心とする奈良県北部の幹線道路沿道の路線商業地域である。典型的な需要者として
想定されるのは、各種沿道型店舗を企画運営する事業者、営業所等の出店を目論む法人等と考えられる。近隣地域は背
後地に恵まれ、将来的に熟成度の高まりが期待される地域で、取引価格は上昇傾向で推移している。市場における物件
の供給数が少なく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する路線商業地域等については、沿道型店舗等の運営に当たって借地するケースが中心で、新規に土地
を取得して投資採算性に見合った賃貸事業を行うことは困難な面を有すること等から、収益価格はやや低位に求められ
た。また、実際には類似不動産の市場価格を主要な指標として取引されることが多いため、本件では、市場の実態を反
映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.5]		 [103.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が薄まり、インバウンド復活
、顧客の回復傾向が見られるが、一方、円安
や物価上昇等経済情勢への懸念も認められる
。

背後地に恵まれた路線商業地域で、熟成度が
高まりつつある。最寄駅にも近く、共同住宅
需要も認められ、需要は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 奈良Ｊ

-9		 奈良市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
東8.8m、角地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｂ

-3		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東30m国道、
北10.4m、
角地
工業
高度地区最高20m
(70,200)
d 奈良Ｊ

-402		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西7.2m県道
、東3.3m、
準角地
商業
高度地区最高25m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
296,277 		 100
[ 129.4]
228,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
236,000 
b (　     74,541) 
165,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
162,399 		 100
[  72.1]
225,241 
232,000 
c (　           ) 
133,367  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
149,203 		 100
[  65.2]
228,839 
236,000 
d (　           ) 
284,162  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
318,261 		 100
[ 138.1]
230,457 
237,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



奈良 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,689,770 
11,978,140 
43,711,630 
23,977,800 
19,733,830 		 （　0.9490）
18,727,405 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    398,455,426 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,000.00 Ｓ2 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区最高20m
地区計画等		 100 ％   200 ％   200 ％   2,992 ㎡     52.8 m x   56.8 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所の一棟貸建物を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗・事務所
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
2,397 
4,794,000 		 5.0  23,970,000 
3.0  14,382,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

4,794,000 		 23,970,000 
14,382,000 
⑨年額支払賃料      4,794,000 円　×　12ヶ月　＝　      57,528,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,528,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,774,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,753,176 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,970,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         219,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       14,382,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,716,789 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,689,770 円　　　　（　        18,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ生駒Ｋ（賃）
　　　　-1		 2,005  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[115.0]
2,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,397 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ａ（賃）
　　　　-2		 3,702  
(   3,551) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]
2,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,384,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,725,840 円  　　　       57,528,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,321,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,854,500 円  　　　　    346,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,978,140 円　（　　　　　　         4,003 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,977,800 円  
（　　　　　         8,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,689,770 円      
②総費用 11,978,140 円      
③純収益　①－② 43,711,630 円      
④建物等に帰属する純収益 23,977,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,733,830 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,727,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    398,455,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市中登美ヶ丘六丁目８番
 1500010000844-0000
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備考