別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-12 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市西大寺東町２丁目５番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高31m
地区計画等

(100,400)

1:3		 建築中

 中層の店舗ビル、銀
行等が集まる駅前の
商業地域		 南9m県道 水道、ガス、下水 大和西大寺

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 大和西大寺駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県内最大のターミナル駅、大和西大寺駅前の大規模商業施設も存する商業地域である。南北自由通路開通により
利便性が向上しているほか、同駅北口駅前広場が完成し、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ８階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    575,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市内における主要鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者は、店舗、事務所等を計画す
る法人、収益物件の取得を計画する不動産事業者等が中心となる。コロナ禍が落ち着きを見せ、大和西大寺駅周辺は南
北ともに再開発が進む中、将来に対する期待感もあって、地価は上昇傾向を辿っている。中心となる価格帯は画地規模
等によりばらつきがあり、物件の供給件数が限定的であるため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地とは、繁華性の面で類似した奈良市内商業地の事例を採用して試算した比準価格は、市場の実態を反映した
実証的な価格である。一方、査定した収益価格は、市場に供給される物件が少なく、投資対象としての市場が成熟して
いるとは言えないため、収益性が不動産の経済価値を適切に反映していない。ゆえに本件では、比準価格を標準として
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[151.0]		 [100.0]
100		 550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引市場では、建築コストの上昇とい
う不安材料はあるものの、コロナ禍が払しょ
くされた中、商業地の地価は回復基調を強め
ている。

大和西大寺駅前整備等が進捗する中にあって
、街並みは変貌をとげ、先行きに対する期待
感も手伝って、地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｂ

-35		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
地区計画等
(70,400)
b 奈良Ａ

-121		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.8m市道、
西6m、角地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｊ

-117		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
d 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e 奈良Ｊ

-127		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
674,023  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
575,166 		 100
[ 100.0]
575,166 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
575,000 
b (　           ) 
371,798  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
385,285 		 100
[  54.1]
712,172 
712,000 
c (　           ) 
347,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
355,832 		 100
[  67.6]
526,379 
526,000 
d (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
302,977 		 100
[  62.0]
488,673 
489,000 
e (　           ) 
604,425  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
692,226 		 100
[ 122.3]
566,007 
566,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    575,000 円／㎡]  



奈良 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,112,852 
19,406,142 
78,706,710 
55,105,600 
23,601,110 		 （　0.9267）
21,871,149 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    465,343,596 円　　　　（　    403,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ8 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   1,154 ㎡     20.0 m x   58.4 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～８階：事務所（各階部分貸し） ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 同種建物として標準的な有効率であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
65.0 
325.00 
4,070 
1,322,750 		 5.0  6,613,750 
3.0  3,968,250 

 2～ 8		 事務所
500.00 
80.0 
400.00 
2,544 
1,017,600 		 5.0  5,088,000 
3.0  3,052,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
78.1 
3,125.00 

8,445,950 		 42,229,750 
25,337,850 
⑨年額支払賃料      8,445,950 円　×　12ヶ月　＝　     101,351,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,351,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,412,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,939,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,229,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         387,247 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       25,337,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       4,786,371 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,112,852 円　　　　（　        85,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｃ（賃）
　　　　-103		 2,893  
(   2,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,686 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,544 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-7		 2,175  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,336 
c Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-6		 2,493  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,678 
奈良 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,232,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,040,542 円  　　　      101,351,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,851,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,666,000 円  　　　　    808,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       808,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       808,000 円  　　　　    808,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,406,142 円　（　　　　　　        16,816 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 808,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,105,600 円  
（　　　　　        47,752 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,112,852 円      
②総費用 19,406,142 円      
③純収益　①－② 78,706,710 円      
④建物等に帰属する純収益 55,105,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,601,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,871,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,952 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    465,343,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     403,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市西大寺東町二丁目５番３
 1500000148233-0000
2 　奈良市西大寺東町二丁目５番４
 1500000148234-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-12 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市西大寺東町２丁目５番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高31m
地区計画等

(70,400)

1:3		 建築中

 中層の店舗ビル、銀
行等が集まる駅前の
商業地域		 南9m県道 水道、ガス、下水 大和西大寺

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 大和西大寺駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(70,400)
防火 
高度地区最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県下最大のターミナル駅前に立地する商業地域で、駅周辺再開発事業が完了し利便性や繁華性が向上した。百貨
店も背後に立地し、商業地に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ８階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び周辺各市の主要駅周辺の商業地域一帯と把握した。銀行、飲食店舗、事務所ビル等が建ち並
ぶ繁華性の高い駅前商業地域で、主たる需要者としては、支店設置目的の大手企業や法人投資家が想定される。繁華性
や利便性の向上が期待される商業地に対する需要は堅調に推移している。当該地域での取引は少なく、規模や総額はま
ちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では駅前再開発事業の進展等に伴い繁華性が向上しているが、いまだ土地価格に見合った賃料相場が形成され
ていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取
引事例から求められたものであり、市場実態を反映し規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 [100.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が落着き、社会経済活動が活発化し
ており、商業地需要は回復傾向にある。



駅南北自由通路の開通や駅前再開発事業がほ
ぼ完了し、商業繁華性が向上した。地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-17		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北6m、二方路
商業
高度地区最高25m
地区計画等
(100,360)
b 奈良Ｈ

-35		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.3m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(60,200)
c 奈良Ａ

-5		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.1m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,498  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
498,957 		 100
[  82.3]
606,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
606,000 
b (　           ) 
378,424  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
404,316 		 100
[  69.8]
579,249 
579,000 
c (　           ) 
377,858  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 110.0]		 100
[ 103.0]
353,512 		 100
[  62.0]
570,181 
570,000 
d (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
296,277 		 100
[  53.1]
557,960 
558,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



奈良 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,006,828 
19,744,068 
80,262,760 
56,196,800 
24,065,960 		 （　0.9267）
22,301,925 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    474,509,043 円　　　　（　    411,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ8 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
地区計画等		 70 ％   400 ％   400 ％   1,154 ㎡     20.0 m x   58.4 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（部分貸し）。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 ８階建店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
65.0 
325.00 
3,700 
1,202,500 		 5.0  6,012,500 
2.0  2,405,000 

 2～ 8		 事務所
500.00 
80.0 
400.00 
2,696 
1,078,400 		 5.0  5,392,000 
2.0  2,156,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
78.1 
3,125.00 

8,751,300 		 43,756,500 
17,502,600 
⑨年額支払賃料      8,751,300 円　×　12ヶ月　＝　     105,015,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,015,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,716,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 96,299,305 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,756,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         401,247 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,502,600 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,306,276 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,006,828 円　　　　（　        86,661 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｅ（賃）
　　　　-2		 1,725  
(   1,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,738 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,696 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ生駒Ｃ（賃）
　　　　-107		 2,381  
(   2,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,940 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,296,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,150,468 円  　　　      105,015,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,851,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,798,000 円  　　　　    824,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,744,068 円　（　　　　　　        17,109 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 824,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,196,800 円  
（　　　　　        48,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,006,828 円      
②総費用 19,744,068 円      
③純収益　①－② 80,262,760 円      
④建物等に帰属する純収益 56,196,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,065,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,301,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    474,509,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     411,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市西大寺東町二丁目５番３
 1500000148233-0000
2 　奈良市西大寺東町二丁目５番４
 1500000148234-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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12 　
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50 　
備考