別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-11 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市油阪地方町３番１
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m
地区計画等

(100,400)

1:3		 店舗

Ｓ5		 中低層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 奈良

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 奈良駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い成熟した商業地域である現況のみならず、法令規制、商業背後地及び市
場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の商業地域として推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 （同一需給圏）奈良県下繁華性優位の幹線道路沿いの商業地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給圏に地縁的
選好性を有する投資家又は法人事業者が中心であるが、他府県からの需要も認められる。（市場の需給動向）近鉄奈良
駅～ＪＲ奈良駅を結ぶ道路沿いに位置し、商業集積度が高く、且つ広域的な商業背後地も有している。また供給が少な
く稀少性が高いため、需要は強含み傾向にある。（需要の中心となる価格帯）中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であるため市場性を反映した取引事例比較法と収益性を反映した収益還元法を適用した。比準価格
は駅徒歩圏における牽連性ある取引事例から比準されており規範性が高い。他方、収益価格は商業賃貸市場の個別性、
且つ想定要素が介在するため、比準価格に比べて規範性に劣る。よって、適切に比準調整がなされた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけて、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[156.8]		 [100.0]
100		 529,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奈良市における商業地については観光地等イ
ンバウンドの影響のある地域とそれ以外の地
域により、地価上昇率に違いが認められる等
二極化傾向。

駅接近性及び商業背後地の優れた幹線道路沿
いに位置し、インバウンドの影響も認められ
、且つ供給も少なく希少性も高いため、需要
は強含み傾向。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｂ

-35		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
地区計画等
(70,400)
b 奈良Ｌ

-26		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
c 奈良Ｊ

-127		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(100,400)
d 奈良Ｊ

-117		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
e 奈良Ｇ

-106		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
674,023  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
575,166 		 100
[ 105.0]
547,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
548,000 
b (　           ) 
366,868  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,205 		 100
[  67.7]
552,740 
553,000 
c (　           ) 
604,425  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
692,226 		 100
[ 133.0]
520,471 
520,000 
d (　           ) 
347,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
355,832 		 100
[  68.3]
520,984 
521,000 
e (　           ) 
379,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
410,147 		 100
[  67.0]
612,160 
612,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



奈良 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,506,056 
3,862,798 
15,643,258 
11,008,000 
4,635,258 		 （　0.9490）
4,398,860 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     93,592,766 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 210.00 Ｓ4 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   243 ㎡      9.2 m x   27.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗・３～４階：事務所 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 周辺地域の標準的な有効率を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
70.0 
147.00 
4,168 
612,696 		 5.0  3,063,480 
3.0  1,838,088 

 2～ 2		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
2,558 
429,744 		 5.0  2,148,720 
3.0  1,289,232 

 3～ 4		 事務所
210.00 
80.0 
168.00 
1,895 
318,360 		 5.0  1,591,800 
3.0  955,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
77.5 
651.00 

1,679,160 		 8,395,800 
5,037,480 
⑨年額支払賃料      1,679,160 円　×　12ヶ月　＝　      20,149,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     651.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,149,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,672,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,477,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,395,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,037,480 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         951,590 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,506,056 円　　　　（　        80,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｋ（賃）
　　　　-105		 2,244  
(   2,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,836 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,168 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奈良Ｌ（賃）
　　　　-102		 3,137  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 100
[100.0]
4,902 
c Ｓ生駒Ｃ（賃）
　　　　-105		 3,842  
(   3,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
6,278 
奈良 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 604,498 円  　　　       20,149,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      978,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,320,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,862,798 円　（　　　　　　        15,896 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,008,000 円  
（　　　　　        45,300 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,506,056 円      
②総費用 3,862,798 円      
③純収益　①－② 15,643,258 円      
④建物等に帰属する純収益 11,008,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,635,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,398,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,592,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市油阪地方町３番１
 1500000040270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-11 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市油阪地方町３番１
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m
地区計画等

(100,400)

1:3		 店舗

Ｓ5		 中低層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 奈良

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 奈良駅北東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ奈良駅近くの三条通り沿いの飲食・物販店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。インバウンドを含め
た観光客数が順調に回復する中、先行きに対する期待感も手伝って地価は上昇基調を強めている。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    373,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市内における主要鉄道駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者は、店舗、事務所等を計画す
る法人、収益物件の取得を計画する不動産事業者等が中心となる。コロナ禍が終息し、国内観光客及びインバウンドの
入り込みが期待される中にあって、用途の多様性も手伝って、地価は順調に回復傾向を見せている。中心となる価格帯
は画地規模等によりばらつきがあり、また物件の供給件数が限定的であるため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、ＪＲ奈良駅付近の中心繁華街に面した商業地であり、コロナ禍は終息したものの賃料水準は未だ弱含み
に推移しており、収益価格は低位に試算された。また、市場に供給される物件はわずかであり、投資対象としての市場
は成熟しておらず、収益性が不動産の経済価値を形成する状況には至っていない。本件では、市場性を反映した比準価
格を標準として、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    765,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[156.8]		 [100.0]
100		 529,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が払しょくされ、インバウンド需要
が期待できる商業地の地価は回復基調を強め
ている。


インバウンドを含め観光客数が回復する中、
繁華性の高い三条通沿いに位置し、テナント
需要も回復してきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｌ

-26		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
b 奈良Ｈ

-11		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地
商業
高度地区最高15m
(90,240)
c 奈良Ａ

-39		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南11.8m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
d 奈良Ｈ

-27		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南3.9m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,868  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,205 		 100
[  65.4]
572,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
572,000 
b (　           ) 
313,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
325,960 		 100
[  53.1]
613,861 
614,000 
c (　           ) 
362,269  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
374,948 		 100
[  75.2]
498,601 
499,000 
d (　           ) 
254,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
251,328 		 100
[  53.0]
474,204 
474,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    540,000 円／㎡]  



奈良 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,354,077 
3,858,088 
15,495,989 
11,008,000 
4,487,989 		 （　0.9490）
4,259,102 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     90,619,191 円　　　　（　    373,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 210.00 Ｓ4 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   243 ㎡      9.2 m x   27.2 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３～４階：事務所（各階フロア貸し） ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 同種建物として標準的な有効率であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
70.0 
147.00 
3,927 
577,269 		 5.0  2,886,345 
3.0  1,731,807 

 2～ 2		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
2,553 
428,904 		 5.0  2,144,520 
3.0  1,286,712 

 3～ 4		 事務所
210.00 
80.0 
168.00 
1,964 
329,952 		 5.0  1,649,760 
3.0  989,856 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
77.5 
651.00 

1,666,077 		 8,330,385 
4,998,231 
⑨年額支払賃料      1,666,077 円　×　12ヶ月　＝　      19,992,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     651.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,992,924 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,659,413 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,333,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,330,385 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,998,231 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         944,176 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,354,077 円　　　　（　        79,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-5		 3,340  
(   3,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,711 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,146 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,927 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｚ奈良Ｊ（賃）
　　　　-9		 4,030  
(   3,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
4,580 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 599,788 円  　　　       19,992,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      978,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,320,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,858,088 円　（　　　　　　        15,877 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,008,000 円  
（　　　　　        45,300 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,354,077 円      
②総費用 3,858,088 円      
③純収益　①－② 15,495,989 円      
④建物等に帰属する純収益 11,008,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,487,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,259,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,619,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     373,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市油阪地方町３番１
 1500000040270-0000
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備考