別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-9 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.
鑑定評価額 335,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市大安寺町５０４番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,901  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(80,200)

1:2		 店舗

Ｓ1		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西27.5m国道 水道、ガス、下水 新大宮

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 沿道商業施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道から３０ｍまでが近隣商
業地域（８０、２００）、準
防火、２０ｍ高度。		 街

路		 ２７．５ｍ国道 交通

施設		 新大宮駅南西方

2.3km		 法令

規制		 ２住居
(80,200)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 物販や飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。大きな地域要因の変化はなく、環境は現状維持で推移するも
のと予測する。価格水準は緩やかな上昇傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 沿道商業施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市、生駒市等の路線商業地域を中心とする広域的な圏域である。典型的な需要者として地縁的な
選好性を有する法人等が考えられる。大型量販店や飲食店舗、自動車販売店などが建ち並ぶ地域であり繁華性は高い。
物価高騰等の影響は懸念されるが、不動産需要は底堅く地価は上昇傾向である。取引は定期借地権を利用した取引など
非常に個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだすことは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件地域は奈良市内の路線商業地域である。近年、需要者は収益性に着目しているが、標準地の市場においては収益価
格により取引を行うまでには至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾
向が強い。本件ではこのような市場参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格
を重視して、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奈良市内の商業地はコロナ禍の影響を受け収
益が低迷していたが、最近では観光客の増加
等により地価が上昇に転じた地域も認められ
る。

広域的な商業背後地を有する繁華性の高い路
線商業地域であり、需要は堅調で、地価は上
昇傾向である。


代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 奈良Ｌ

-104		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｈ

-103		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 奈良Ｊ

-311		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
e 奈良Ｊ

-301		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
中間画地
準工
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
296,277 		 100
[ 164.5]
180,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
230,176  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,161 		 100
[ 128.9]
183,213 
183,000 
c (　           ) 
117,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,296 		 100
[  76.5]
166,400 
166,000 
d (　           ) 
179,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
188,569 		 100
[  88.2]
213,797 
214,000 
e (　           ) 
70,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
111,171 		 100
[  65.5]
169,727 
170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +37.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



奈良 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,862,003 
5,478,716 
19,383,287 
9,590,400 
9,792,887 		 （　0.9504）
9,307,160 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    198,024,681 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 840.00 Ｓ1 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区最高15m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,901 ㎡     31.9 m x   63.3 m  前面道路：国道     　  27.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造１階建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
840.00 
100.0 
840.00 
2,590 
2,175,600 		 5.0  10,878,000 
2.0  4,351,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

2,175,600 		 10,878,000 
4,351,200 
⑨年額支払賃料      2,175,600 円　×　12ヶ月　＝　      26,107,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,107,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,166,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,940,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,878,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,351,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         821,950 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,862,003 円　　　　（　        13,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｋ（賃）
　　　　-105		 2,244  
(   2,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.5]		 100
[100.0]
2,700 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,590 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｋ（賃）
　　　　-202		 1,985  
(   1,949) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,890 
c Ｓ生駒Ｃ（賃）
　　　　-105		 3,842  
(   3,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,557 
奈良 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 783,216 円  　　　       26,107,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,643,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,188,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,478,716 円　（　　　　　　         2,882 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,590,400 円  
（　　　　　         5,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,862,003 円      
②総費用 5,478,716 円      
③純収益　①－② 19,383,287 円      
④建物等に帰属する純収益 9,590,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,792,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,307,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,024,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市大安寺町５０４番１
 1500000221665-0000
2 　奈良市大安寺町５０５番１
 1500000221668-0000
3 　奈良市大安寺町５０７番１
 1500000221673-0000
4 　奈良市大安寺町５０８番１
 1500000221676-0000
5 　奈良市大安寺町５０８番２
 1500000221677-0000
6 　奈良市大安寺町５０８番４
 1500000221679-0000
7 　奈良市大安寺町５０９番１
 1500000221680-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-9 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 335,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市大安寺町５０４番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,901  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(80,200)

1:2		 店舗

Ｓ1		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西27.5m国道 水道、ガス、下水 新大宮

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 沿道商業施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道から３０まで、近隣商業
地域（８０％、２００％）、
準防火地域、２０ｍ高度地区		 街

路		 ２７．５ｍ国道 交通

施設		 新大宮駅南西方

2.3km		 法令

規制		 ２住居
(80,200)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であり、周辺には物販・飲食店舗等が建ち並んでおり、今後とも現況により推移と
予測。定期借地権を介した土地利用が多く土地取引自体は少ないが、土地需要は底堅く推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 沿道商業施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良市を中心に、県北西部の幹線道路沿いの沿道型店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域と把握した。
需要者の中心は、画地規模が大きいことから、集客力あるブランドによる店舗経営を行う事業者ないし投資家である。
国道２４号沿いの路線商業地域であり、車輛交通量も多く、商業繁華性は高いことから底堅い土地需要はあるものと判
断する。ただ、定期借地権を利用した取引が多いため取引件数が少なく、土地の中心価格帯を見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性有する路線商業地の取引事例から算出されており、市場性を反映した実証的な価格である。他方、
収益価格については、エリア標準の賃料をもとに査定されているが、当エリアの賃貸人は旧来からの地主ないしは定期
借地権により建物を所有する投資家であり、その賃料水準は土地価格を反映しないものに引きずられがちである。そこ
で本件では、説得力の程度を反映し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の路線商業地域については、コロナ禍及
びその収束後を通して特段大きな変動はない
。このため地価についても概ね安定している
。

県内を代表する繁華性の高い路線商業地域。
需要は堅調であるが借地利用が多い。地価は
堅調に推移している。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
b 奈良Ｈ

-103		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
c 奈良Ｍ

-110		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南26m県道、
東4.1m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 奈良Ｍ

-109		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25.7m県道、
東4.1m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
299,773 		 100
[ 151.9]
197,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
117,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,488 		 100
[  70.4]
176,830 
177,000 
c (　           ) 
120,120  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
123,735 		 100
[  70.4]
175,760 
176,000 
d (　           ) 
116,006  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
120,511 		 100
[  70.4]
171,180 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



奈良 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,775,611 
5,447,494 
19,328,117 
9,457,200 
9,870,917 		 （　0.9504）
9,381,320 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    199,602,553 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 840.00 Ｓ1 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区最高15m
 80 ％   200 ％   200 ％   1,901 ㎡     31.9 m x   63.3 m  前面道路：国道     　  27.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造１階建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
840.00 
100.0 
840.00 
2,581 
2,168,040 		 5.0  10,840,200 
2.0  4,336,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

2,168,040 		 10,840,200 
4,336,080 
⑨年額支払賃料      2,168,040 円　×　12ヶ月　＝　      26,016,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,016,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,159,368 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,857,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,840,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,405 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,336,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         819,094 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,775,611 円　　　　（　        13,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ａ（賃）
　　　　-4		 1,424  
(   1,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]
2,342 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,581 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-5		 3,340  
(   3,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[ 90.0]
3,172 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 568,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 780,494 円  　　　       26,016,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,643,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,171,500 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,447,494 円　（　　　　　　         2,866 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,457,200 円  
（　　　　　         4,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,775,611 円      
②総費用 5,447,494 円      
③純収益　①－② 19,328,117 円      
④建物等に帰属する純収益 9,457,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,870,917 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,381,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    199,602,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市大安寺町５０４番１
 1500000221665-0000
2 　奈良市大安寺町５０５番１
 1500000221668-0000
3 　奈良市大安寺町５０７番１
 1500000221673-0000
4 　奈良市大安寺町５０８番１
 1500000221676-0000
5 　奈良市大安寺町５０８番２
 1500000221677-0000
6 　奈良市大安寺町５０８番４
 1500000221679-0000
7 　奈良市大安寺町５０９番１
 1500000221680-0000
8 　
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備考