鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
奈良 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-8

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　秋山　宗一郎

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市餅飯殿町２４番３				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高20m (90,240)
	1:2	店舗Ｗ2	飲食店舗、小売店舗等が多い既成商業地域	西4m市道	水道、ガス、下水	近鉄奈良 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い

街

路

４ｍ市道

交通

施設

近鉄奈良駅南方

370m

法令

規制

商業
(90,240)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄奈良駅南方の餅飯殿商店街の中の既成商業地域であり、概ね変動はないものと予測。地価はコロナ禍により
下落したが、現在は繁華性が観光客の増加でコロナ前に回復しており、今後は上昇傾向で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄奈良駅周辺の商業地を中心に奈良市内の商業地域一帯と把握した。需要の中心は、店舗を営む法人、
個人、およびこれらの者への賃貸を目的とする投資家等である。コロナ禍の収束により繁華性もコロナ前に戻っており
、店舗需要もコロナ前に回復している。需要の中心となる価格帯は、奈良県内においても繁華性の高い商業地として希
少性あるエリアであり、供給件数が少なく、画地規模等もバラバラであり、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格について、２階建の店舗を想定しエリア標準の賃料を査定しつつ、適切に試算をおこなったが、当エリアの収
益物件のオーナーは旧来からの地主が多く、その賃料は投資元本として土地を含めない水準に引きずられがちで、収益
価格は相対的に低位に試算された。一方比準価格は、信頼性ある取引事例により求められた、実証性ある価格である。
そこで、説得力の程度を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    279,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良市の商業地で観光需要の影響を受けるエ
リアは、コロナ禍の収束による国内外の観光
客の回復を受け、地価は概ね上昇傾向にある
。

コロナ禍の収束による、国内外の観光客の回
復を受け、繁華性の向上が認められる。地価
は上昇傾向にある。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｌ -26	奈良市		建付地	（　）	長方形	東3.4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
b	奈良Ｊ -4	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.7m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
c	奈良Ｊ -117	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｍ -106	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (80,360)
e	奈良Ｋ -24	奈良市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 366,868	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	374,205	100 [ 93.1]	401,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 174,277	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	181,633	100 [ 72.4]	250,874		251,000
c	(　 ) 347,832	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	357,223	100 [ 117.5]	304,020		304,000
d	(　 ) 232,000	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	243,368	100 [ 81.9]	297,153		297,000
e	(　 ) 266,787	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	270,789	100 [ 96.6]	280,320		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

奈良 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,104,409	594,406	2,510,003	1,586,970	923,033	（　0.9504） 877,251	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,664,915 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高20m	90 ％	400 ％	240 ％	75 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建店舗１棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	120.00	100.0	120.00	2,227	267,240	5.0	1,336,200
							3.0	801,720
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		267,240		1,336,200
								801,720

⑨年額支払賃料	267,240 円　×　12ヶ月　＝　 3,206,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,206,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 266,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,940,709 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,336,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 801,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 151,447 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,104,409 円　　　　（　 41,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｌ（賃）　　　　-101	2,316 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,227 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-4	1,700 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,361
c	奈良Ｌ（賃）　　　　-102	3,137 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,377

奈良 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	23,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,206 円	3,206,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,500 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 594,406 円　（　　　　　　 7,925 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,970 円（　　　　　 21,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,104,409 円
②総費用	594,406 円
③純収益　①－②	2,510,003 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	923,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	877,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,664,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

奈良 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奈良市餅飯殿町２４番３	1500000412241-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
奈良 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-8

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　梅本　剛

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市餅飯殿町２４番３				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高20m (90,240)
	1:2	店舗Ｗ2	飲食店舗、小売店舗等が多い既成商業地域	西4m市道	水道、ガス、下水	近鉄奈良 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ市道

交通

施設

近鉄奈良駅南方

370m

法令

規制

商業
(90,240)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄奈良駅の南方に位置する飲食店舗、小売店舗等が多い既存商業地域。観光需要が回復しており、収益性が向
上、地価は上昇傾向で推移していくものと予測。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良市及び周辺市町の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、店舗としての利用を目的とする
地場の個人又は法人、及び広範囲にチェーン展開している事業者等である。インバウンド等観光客の増加により、店舗
等の商業地需要は高い。希少性が高く、取引には個別性が強いため、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯
は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近鉄奈良駅最寄りの店舗等が多い既成の商店街である。インバウンド等観光客は増加しているものの、土地価格に見合
った賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。また、店舗が多く、本来収益価格を重視すべきでは
あるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から、規範性にやや劣る。したがって、本件においては市
場の取引価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド等観光需要の回復や投資家等か
らの需要に対し、供給は少ない状態が続いて
いる。

近鉄奈良駅南方に位置する旧来のアーケード
商店街で、観光関連産業を中心に需要は高い
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｈ -11	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m市道、中間画地		商業高度地区最高15m (90,240)
b	奈良Ｌ -26	奈良市		建付地	（　）	長方形	東3.4m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
c	奈良Ｈ -27	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、南3.9m、二方路		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	奈良Ｋ -24	奈良市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,725	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,960	100 [ 111.7]	291,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 366,868	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	374,205	100 [ 102.4]	365,435		365,000
c	(　 ) 254,320	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	251,328	100 [ 91.5]	274,675		275,000
d	(　 ) 266,787	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	270,789	100 [ 94.5]	286,549		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

奈良 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,970,586	590,259	2,380,327	1,600,830	779,497	（　0.9741） 759,308	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,155,489 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高20m	90 ％	400 ％	240 ％	75 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建店舗一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	120.00	100.0	120.00	2,131	255,720	5.0	1,278,600
							3.0	767,160
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		255,720		1,278,600
								767,160

⑨年額支払賃料	255,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,068,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,068,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,697 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,813,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,278,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 767,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 144,918 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,970,586 円　　　　（　 39,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｌ（賃）　　　　-101	2,316 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,131 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-4	1,700 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,400 円	23,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,059 円	3,068,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,500 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,259 円　（　　　　　　 7,870 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,600,830 円（　　　　　 21,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,970,586 円
②総費用	590,259 円
③純収益　①－②	2,380,327 円
④建物等に帰属する純収益	1,600,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	779,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	759,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,155,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

奈良 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奈良市餅飯殿町２４番３	1500000412241-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考