別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市油阪町１番６６
 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m


(100,400)

1:2		 医院兼住宅

ＲＣ6		 駅に近い店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 西23m県道 水道、ガス、下水 奈良

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 奈良駅北東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、ＪＲ奈良駅に近い商業地域で、新型コロナの５類移行後にインバウンドや修学旅行等が戻りつつ
あり、観光事業が回復してきて、地価は、新型コロナ禍以前に匹敵する程度の上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は主に奈良市、生駒市内の、近鉄奈良線及びＪＲ関西本線の各駅前周辺の商業地域が圏域。需要者の中心
は、圏内に店舗、事業所、事務所ビル等の開業を計画する地元法人及び個人事業者等。本件圏域の商業地は場所的稀少
性は高いが、その範囲は比較的狭い。本件地域は従来需要は堅調で、新型コロナ禍の影響で賃料は低下しているものの
、地価は上昇傾向と判断される。近隣地域内に取引はほぼ見られず、土地は㎡当たり３３万円前後と予想する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価格を試算した。収益価
格は新型コロナ禍の影響で空室の増加や賃料の低下等から、若干低位に試算された。したがって、信頼性のある取引事
例により試算された比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、さらに周辺に存する他の商業地の標準地価格とのバラ
ンスにも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安・物価高騰で、労働賃金や個人消費等
が伸び悩む中、不動産市況の動きは概ね安定
的であるが、世界情勢の動向により先行きは
不透明である。

　価格形成要因の変化はほぼなく、立地の優
位性や国内観光の復活等から、奈良市中心部
の商業地の地価は上昇傾向にあるものと考え
る。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-117		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
b 奈良Ｌ

-104		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ａ

-121		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.8m市道、
西6m、角地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
d 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e 奈良Ｋ

-24		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
357,223 		 100
[  95.9]
372,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
372,000 
b (　           ) 
230,176  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,161 		 100
[  68.2]
346,277 
346,000 
c (　           ) 
371,798  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
378,359 		 100
[ 109.4]
345,849 
346,000 
d (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
296,277 		 100
[  91.8]
322,742 
323,000 
e (　           ) 
266,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
270,789 		 100
[  76.5]
353,973 
354,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    348,000 円／㎡]  



奈良 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,577,645 
5,776,400 
22,801,245 
18,448,200 
4,353,045 		 （　0.9267）
4,033,967 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     85,829,085 円　　　　（　    242,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.00 ＲＣ5 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
 100 ％   400 ％   400 ％   355 ㎡     14.0 m x   26.8 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～５階は事務所で各階フロア貸し。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 周辺の標準的な有効率を参考に決定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,900 
650,000 		 5.0  3,250,000 
3.0  1,950,000 

 2～ 5		 事務所
280.00 
85.0 
238.00 
1,932 
460,000 		 5.0  2,300,000 
2.0  920,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.0 
1,176.00 

2,490,000 		 12,450,000 
5,630,000 
⑨年額支払賃料      2,490,000 円　×　12ヶ月　＝　      29,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金によって担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,880,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,480,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,399,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,450,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,630,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,063,518 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,577,645 円　　　　（　        80,500 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｃ（賃）
　　　　-2		 1,704  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
1,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,006 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,932 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-105		 2,229  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,108,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 896,400 円  　　　       29,880,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      932,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,285,200 円  　　　　    277,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,776,400 円　（　　　　　　        16,272 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 277,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,448,200 円  
（　　　　　        51,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,577,645 円      
②総費用 5,776,400 円      
③純収益　①－② 22,801,245 円      
④建物等に帰属する純収益 18,448,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,353,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,033,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,829,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     242,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市油阪町１番６６
 1500000039973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市油阪町１番６６
 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高25m


(100,400)

1:2		 医院兼住宅

ＲＣ6		 駅に近い店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 西23m県道 水道、ガス、下水 奈良

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 奈良駅北東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ奈良駅北東側の、店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域。観光客が戻り、収益性が向上、観光関連産業を中心
に需要は回復しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市を中心に近鉄及びＪＲ駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者は、店舗、事業所等の出店を目的
とする法人及び収益物件の取得を計画する不動産業者等が想定される。ＪＲ奈良駅東口側に立地する幹線道路沿道の駅
前商業地域であり、土地の供給は少なく、希少性があり、需要は高い。取引には個別性が強く、取引価格帯はまちまち
であり、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 奈良県有数の繁華性の高い駅前商業地域であるが、コロナ禍の影響から回復しつつあるものの、土地価格に見合った賃
料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。また市場に供給される収益物件は少なく、投資対象として
の市場は未成熟である。したがって、本件においては広域的に収集し、市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド等観光需要の回復や投資家等か
らの需要に対し、供給は少ない状態が続いて
いる。


駅から近い幹線道路沿道地域で、事務所・ホ
テル等として需要が高く、地価は堅調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-117		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
b 奈良Ａ

-39		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南11.8m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｌ

-104		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西24m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
d 奈良Ｋ

-132		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北27m国道、
西50m、角地
商業
高度地区最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,832  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
355,832 		 100
[  98.9]
359,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
360,000 
b (　           ) 
362,269  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
374,948 		 100
[ 105.4]
355,738 
356,000 
c (　           ) 
230,176  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
240,764 		 100
[  76.8]
313,495 
313,000 
d (　           ) 
300,064  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
302,977 		 100
[  90.0]
336,641 
337,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    347,000 円／㎡]  



奈良 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,763,057 
5,828,274 
22,934,783 
18,714,600 
4,220,183 		 （　0.9267）
3,910,844 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     83,209,447 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.00 ＲＣ5 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高25m
 100 ％   400 ％   400 ％   355 ㎡     14.0 m x   26.8 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２～５階：事務所（各階フロア貸し） ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
3,000 
672,000 		 5.0  3,360,000 
3.0  2,016,000 

 2～ 5		 事務所
280.00 
85.0 
238.00 
1,895 
451,010 		 5.0  2,255,050 
3.0  1,353,030 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.0 
1,176.00 

2,476,040 		 12,380,200 
7,428,120 
⑨年額支払賃料      2,476,040 円　×　12ヶ月　＝　      29,712,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,712,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,466,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,246,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,380,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         113,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,428,120 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,403,187 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,763,057 円　　　　（　        81,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-3		 3,040  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[157.0]		 100
[101.0]
2,179 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,895 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-106		 2,493  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[143.0]		 100
[102.0]
1,838 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,124,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 891,374 円  　　　       29,712,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      932,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,318,200 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,828,274 円　（　　　　　　        16,418 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,714,600 円  
（　　　　　        52,717 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,763,057 円      
②総費用 5,828,274 円      
③純収益　①－② 22,934,783 円      
④建物等に帰属する純収益 18,714,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,220,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,910,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,209,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市油阪町１番６６
 1500000039973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考