別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.
鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市中筋町１番４
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高20m


(100,400)

1.2:1		 銀行

ＲＣ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南33.5m国道 水道、ガス、下水 近鉄奈良近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近鉄奈良駅前に所在する繁華
性の高い商業地域		 街

路		 ３３．５ｍ国道 交通

施設		 近鉄奈良駅北東方近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近鉄奈良駅前の繁華性の高い商業地域で、コロナ禍が落着き社会経済活動の正常化に伴い観光客数は大幅に増加
している。商業地需要は回復基調にあり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    643,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び周辺各市における主要駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、駅前立地の店舗・
事務所ビルを求める大手不動産開発業者である。コロナ禍が落着き、社会経済活動の正常化に伴いインバウンド需要は
大幅に回復しており、観光関連事業者や不動産投資家による土地需要は回復傾向にある。当該地域での取引は極めて少
なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格の試算にあたっては店舗兼事務所を想定したが、当該地域の事務所需要は弱く、土地価格に見合った賃料水準
が形成されていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。比準価格は、類似地域内に存する多数の取引事例に
より求められたものであり、このところの市場実態を反映した実証的な価格が求められた。最近の商業地需要の回復傾
向を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    765,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　奈良（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動が正常化し、観光関連産業を中
心に市内景気は回復基調にある。店舗収益の
向上に伴い商業地需要は増加している。


国内外からの観光客数は増加傾向にある。近
鉄奈良駅周辺の商業地に対する需要は多く、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-127		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(100,400)
b 奈良Ｊ

-401		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北（駅前広場
）区画街路、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
c 奈良Ｂ

-35		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
地区計画等
(70,400)
d 奈良Ｇ

-106		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,425  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
692,226 		 100
[  80.4]
860,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
861,000 
b (　           ) 
620,778  		 100
[ 120.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
587,153 		 100
[  64.1]
915,995 
916,000 
c (　           ) 
674,023  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
575,166 		 100
[  65.2]
882,156 
882,000 
d (　           ) 
379,621  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
417,974 		 100
[  50.8]
822,783 
823,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 隣地買収

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



奈良 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,336,814 
6,680,893 
27,655,921 
18,618,600 
9,037,321 		 （　0.9267）
8,374,885 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    178,189,043 円　　　　（　    643,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 214.12 ＲＣ5 1,061.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   277 ㎡     18.6 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  33.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 ５階建店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
214.12 
69.9 
149.69 
4,500 
673,605 		 6.0  4,041,630 
3.0  2,020,815 

 2～ 5		 事務所
211.87 
86.1 
182.46 
3,178 
579,858 		 5.0  2,899,290 
2.0  1,159,716 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,061.60 
82.8 
879.53 

2,993,037 		 15,638,790 
6,659,679 
⑨年額支払賃料      2,993,037 円　×　12ヶ月　＝　      35,916,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     879.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,916,444 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,981,065 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,935,379 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,638,790 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,659,679 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,258,027 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,336,814 円　　　　（　       123,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-3		 3,040  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,178 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-106		 2,493  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,280 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,092,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,077,493 円  　　　       35,916,444　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,713,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,252,200 円  　　　　    273,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       273,000 円  　　　　    273,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,680,893 円　（　　　　　　        24,119 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 273,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,061.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,618,600 円  
（　　　　　        67,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,336,814 円      
②総費用 6,680,893 円      
③純収益　①－② 27,655,921 円      
④建物等に帰属する純収益 18,618,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,037,321 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,374,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    178,189,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     643,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市中筋町１番４
 1500000269280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 5-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.
鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市中筋町１番４
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高20m


(100,400)

1.2:1		 銀行

ＲＣ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南33.5m国道 水道、ガス、下水 近鉄奈良近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３．５ｍ国道 交通

施設		 近鉄奈良駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い駅前商業地域である。観光客が戻り収益性が向上。希少性の認められる
好立地で地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    872,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    648,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市を中心に近鉄及びＪＲ駅周辺の繁華性の高い商業地域。需要者は、店舗等の出店を目的とする法
人及び収益物件の取得を計画する不動産業者等が想定される。希少性を有する商業一等地で、インバウンド等観光客の
増加により、需要は高く、地価は上昇傾向。取引には個別性が強く、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯
は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 奈良県有数の繁華性を誇る駅前商業地域であるが、コロナ禍の影響から回復しつつあるものの、土地価格に見合った賃
料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。また市場に供給される収益物件は少なく、投資対象として
の市場は未成熟である。したがって、本件においては広域的に収集し、市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    765,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　奈良（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド等観光需要の回復や投資家等か
らの需要に対し、供給は少ない状態が続いて
いる。


店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、観光
客等が増加しており、需要は堅調、地価は上
昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 奈良 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-127		 奈良市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(100,400)
b 奈良Ｇ

-106		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高20m
(90,240)
c 奈良Ｂ

-35		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m県道、
中間画地
商業
高度地区最高31m
地区計画等
(70,400)
d 奈良Ｊ

-401		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北（駅前広場
）区画街路、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,425  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
692,226 		 100
[  78.7]
879,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
880,000 
b (　           ) 
379,621  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
417,974 		 100
[  50.8]
822,783 
823,000 
c (　           ) 
674,023  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
575,166 		 100
[  65.2]
882,156 
882,000 
d (　           ) 
620,778  		 100
[ 120.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
587,153 		 100
[  66.3]
885,600 
886,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 隣地買収

 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    872,000 円／㎡]  



奈良 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,517,551 
6,297,527 
26,220,024 
17,118,200 
9,101,824 		 （　0.9267）
8,434,660 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    179,460,851 円　　　　（　    648,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 214.12 ＲＣ5 1,061.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   277 ㎡     18.6 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  33.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２～５階：事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
214.12 
69.9 
149.69 
4,200 
628,698 		 5.0  3,143,490 
3.0  1,886,094 

 2～ 5		 事務所
211.87 
86.1 
182.46 
2,974 
542,636 		 5.0  2,713,180 
3.0  1,627,908 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,061.60 
82.8 
879.53 

2,799,242 		 13,996,210 
8,397,726 
⑨年額支払賃料      2,799,242 円　×　12ヶ月　＝　      33,590,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     879.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,590,904 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,788,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,802,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,996,210 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,397,726 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,586,347 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,517,551 円　　　　（　       117,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｊ（賃）
　　　　-3		 3,040  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
3,321 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,974 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-106		 2,493  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 89.0]		 100
[102.0]
2,953 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,004,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,007,727 円  　　　       33,590,904　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,713,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,070,700 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,297,527 円　（　　　　　　        22,735 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,061.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,118,200 円  
（　　　　　        61,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,517,551 円      
②総費用 6,297,527 円      
③純収益　①－② 26,220,024 円      
④建物等に帰属する純収益 17,118,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,101,824 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,434,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    179,460,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     648,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市中筋町１番４
 1500000269280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考