令和6年1月15日　提出 奈良 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -53 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 616,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５ ｢西大寺国見町１－７－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,759   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度地区最高25m (100,366) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ7 中高層の共同住宅の ほか店舗等も介在す る地域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．１ ｍ　市道 交通 施設 大和西大寺駅南東方 350m 法令 規制 商業 (100,366) 防火  高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄駅周辺の再開発が進捗する中 、住環境や利便性が向上し、マンション適地の稀少性と相まって、価格は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ７階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    359,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              342,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北西部の近鉄奈良線及び近鉄けいはんな線沿線の駅を最寄りとする中高層共同住宅地を中心とする 地域一帯。需要者の中心は、当該地域でマンション分譲事業を営むデベロッパーである。マンション販売は大都市圏を 中心に全国的に好調に推移しており、マンション適地は少ないことから土地価格は上昇基調を辿っている。但し、容積 率をはじめとする法令規制や画地規模等がまちまちであることから、取引の中心価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象不動産と代替性を有する取引事例を採用し求めたものであり、市場実態を十分に反映している。開発 法による価格は、マンションデベロッパーの事業採算性に着目し、現実的な販売価格、建築コスト等の想定し試算した ものであり、一定の説得力が認められる。本件では、最有効使用が分譲マンションであることから収益価格を試算せず 、比準価格を重視し、開発法による価格を関連付けた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    320,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引市場では、マンション需要が旺盛 であり、特に乗降客数の多い主要駅近接のマ ンション用地の地価は上昇基調にある。 大和西大寺駅周辺の整備事業が進み、駅南北 自由通路の開設により、一層利便性が向上、 将来への期待感も手伝って地価は上昇傾向に ある。 対象標準地の南側隣接地にマンションが建設 されたことにより、日照等の居住環境への影 響が懸念される。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％