令和6年1月15日　提出 奈良 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -52 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市秋篠町７７７番２外 ②地積 　(㎡) 636   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 大規模農家、住宅が 混在する県道沿いの 住宅地域 東4.1m県道 水道、ガス、下水 大和西大寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．１ｍ 県道 交通 施設 大和西大寺駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模農家、住宅が混在する県道沿いの成熟した既成住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の 観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄奈良線沿線の奈良市における農家住宅及び一般住宅等が混在する既成住宅地域等の圏域。（需要者 の属性）同一需給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向 ）近隣地域は近鉄大和西大寺駅勢圏に位置し、供給も僅少であるが、旧集落的地域性を残し、且つ街路の配置及び系統 連続性も劣ることから、需要は横ばい傾向で推移。（需要の中心となる価格帯）土地２００坪で４２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の周辺地域には農家住宅及び一般住宅と共に一部共同住宅も見受けられるが、市場における取引は自用目的の取 引が主である。また近隣地域の行政条件及び旧集落的地域性を踏まえた市場性等からも収益性には馴染まないため、手 法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の規範性のある取引事例から比準 され適切に調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 69.9] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地域については、利便性及び快 適性等優位な地域の地価は上昇傾向にあるが 、劣位な地域の地価は下落傾向にあり、引き 続き二極化傾向。 近鉄大和西大寺駅勢圏で、市場での供給が少 なく、一定の需要は認められるが、既成住宅 地域で、系統連続性も劣るため、需要は横ば い傾向にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％