令和6年1月15日　提出 奈良 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -47 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 64,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市東九条町２６３番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,172) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い中に空地等もある 住宅地域 西4.3m市道 水道、ガス、下水 奈良 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 奈良駅南方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,172) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が多い住宅地域である。周辺地域にも特段の変化はなく、今後も大きな地域要因の変 化は予想されない。環境は現状維持で地価水準は概ね横ばいから緩やかな下落傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市を中心とした低層住宅を中心とした地域である。需要者は市内及び隣接市の居住者が大半を占 めるが大阪等からの転入も認められる。周辺環境は概ね標準的であり奈良駅よりバス圏にあること等から地価水準は概 ね横ばいから緩やかな下落傾向である。建築費高騰の影響も懸念される。土地は標準地と同程度の規模で８００万円程 度の物件が取引の中心である。中古物件については取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の中心は自己所有の戸建住宅を中心としており、駅から距離等もあり収益性を分析する資料は相対的に限界が ある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至っておらず 収益価格は求めていない。以上より、本件においては説得力があると判断した比準価格を採用し、代表標準地価格との 均衡を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [101.4] [101.0] 100 64,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進んでいる。また、今後も建築費高騰等に よる影響が懸念される。 成熟した住宅地域である。周辺の利用状況は 概ね安定している。地価は概ね横ばいから緩 やかな下落傾向である。 代替競争関係にある不動産との競争力、価格 動向に係り個別的に影響を与える要因の変動 等は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％