別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -40 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市芝辻町８６６番２
 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域		 南9.5m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北９．５ｍ
市道		 交通

施設		 近鉄奈良駅北西方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅、共同住宅、店舗等が混在する既成住宅地域であり地域要因に変動はなく今後とも現状を維
持すると予測する。駅徒歩圏内で用途の多様性を有する地域で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は用途の多様性を反映
して多岐にわたるが、奈良旧市街に地縁的選好性を有するものが中心となる。近鉄奈良駅、ＪＲ奈良駅から徒歩圏内に
あり、用途の多様性もあることから、需要は堅調に推移しており、地価も上昇傾向にある。価格水準は、４０坪程度の
土地で、２，０００万円台前半と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格の試算に当たって共同住宅を想定したが、当エリアにおける収益物件は地主の節税目的等のためのものが多く
、賃料は投資元本として土地代金を含めない水準に引きずられ、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないこと
から、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、信頼性ある取引事例により求められた、実証性ある価格である
。そこで、説得力の程度を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　奈良 -10                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    158,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロ
ナ後の経済状況の好転等の影響により、居住
環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移し
ている。

近隣地域は駅徒歩圏で生活利便性がよく、用
途の多様性も有する住宅地域。需要は堅調で
、地価も上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-1		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.3m市道、
中間画地
１住居
１５ｍ斜線高度
(60,160)
b 奈良Ｃ

-8		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 奈良Ｃ

-109		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
d 奈良Ｌ

-12		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,252)
e 奈良Ｋ

-12		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.8m市道、
西2.8m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
163,619 		 100
[  89.3]
183,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
130,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
144,721 		 100
[  90.3]
160,267 
167,000 
c (　           ) 
147,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,531 		 100
[  90.3]
163,379 
170,000 
d (　           ) 
154,537  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
156,526 		 100
[  98.0]
159,720 
166,000 
e (　           ) 
127,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
125,046 		 100
[  95.0]
131,627 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



奈良 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,045,721 
780,261 
3,265,460 
3,007,060 
258,400 		 （　0.9278）
239,744 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,211,826 円　　　　（　     38,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.10 Ｓ4 270.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   136 ㎡      6.5 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅　２ＤＫファミリータイプ　各フロア１戸の計４戸 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 用途、階層から地域の標準的な比率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.10 
84.7 
58.53 
1,579 
92,419 		 1.0  92,419 
2.0  184,838 

 2～ 3		 住宅
67.10 
75.9 
50.93 
1,626 
82,812 		 1.0  82,812 
2.0  165,624 

 4～ 4		 住宅
67.10 
87.3 
58.58 
1,658 
97,126 		 1.0  97,126 
2.0  194,252 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.40 
81.0 
218.97 

355,169 		 355,169 
710,338 
⑨年額支払賃料        355,169 円　×　12ヶ月　＝　       4,262,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,262,028 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,908,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           355,169 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,257 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          710,338 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         134,184 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,045,721 円　　　　（　        29,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-105		 1,504  
(   1,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,622 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,635 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,579 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-101		 1,528  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,648 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,100 円  　　　　     45,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 127,861 円  　　　        4,262,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      377,000 円  　　　　     45,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        45,700 円  　　　　     45,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,700 円  　　　　     45,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         780,261 円　（　　　　　　         5,737 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9278    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     270.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,007,060 円  
（　　　　　        22,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,045,721 円      
②総費用 780,261 円      
③純収益　①－② 3,265,460 円      
④建物等に帰属する純収益 3,007,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 258,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 239,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,763 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,211,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市芝辻町８６６番２
 1500000188793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -40 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市芝辻町８６６番２
 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
不整形
1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域		 南9.5m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、９．５
ｍ市道		 交通

施設		 近鉄奈良駅北西方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅、店舗等の混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持しな
がら推移していくものと予測する。需給関係は良好で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線勢圏の住宅地域である。需要者の中心は、奈良市居住者を主とする地縁的選好性を有する需
要者のほか、圏外からの転入者も認められる。近鉄奈良駅勢圏の住宅地は選好性が認められることから需要が多く、特
に徒歩圏内は需要が堅調に推移しており、地価の上昇傾向が認められる。土地は４０坪前後で２２００万円前後が需要
の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域には戸建住宅の他、共同住宅等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が十
分に形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。また、対象標準地は居住快適性が重視される既成住宅
地域に存し、自用目的の取引が支配的であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　奈良（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    158,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地において、建築コストの上昇、円安に
よる経済情勢への影響が懸念されるが、利便
性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が
続いている。

最寄駅徒歩圏で利便性良好な住宅地域である
。選好性も認められる立地性も有しており、
需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-1		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.3m市道、
中間画地
１住居
１５ｍ斜線高度
(60,160)
b 奈良Ｊ

-128		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
西4.5m、角地
１住居
１５ｍ斜線高度
(70,180)
c 奈良Ｃ

-9		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
d 奈良Ｃ

-14		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
163,619 		 100
[ 105.9]
154,503 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
178,094  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
176,192 		 100
[ 114.1]
154,419 
161,000 
c (　           ) 
130,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
130,602 		 100
[  84.9]
153,830 
160,000 
d (　           ) 
145,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
145,355 		 100
[  95.0]
153,005 
159,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



奈良 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,686,187 
698,798 
2,987,389 
2,658,320 
329,069 		 （　0.9278）
305,310 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,637,174 円　　　　（　     48,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.10 ＲＣ4 270.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   136 ㎡      6.5 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均専有面積５４．７㎡） ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 周辺の標準的な有効率であると判断したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.10 
84.7 
58.53 
1,472 
86,156 		 1.0  86,156 
2.0  172,312 

 2～ 3		 住宅
67.10 
75.9 
50.93 
1,480 
75,376 		 1.0  75,376 
2.0  150,752 

 4～ 4		 住宅
67.10 
87.3 
58.58 
1,480 
86,698 		 1.0  86,698 
2.0  173,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.40 
81.0 
218.97 

323,606 		 323,606 
647,212 
⑨年額支払賃料        323,606 円　×　12ヶ月　＝　       3,883,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,883,272 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       322,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,560,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           323,606 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          647,212 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         122,260 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,686,187 円　　　　（　        27,104 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-101		 1,528  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]
1,531 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,524 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,472 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-105		 1,504  
(   1,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,516 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,200 円  　　　　     40,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 116,498 円  　　　        3,883,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,300 円  　　　　     40,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,798 円　（　　　　　　         5,138 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9278    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     270.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,658,320 円  
（　　　　　        19,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,686,187 円      
②総費用 698,798 円      
③純収益　①－② 2,987,389 円      
④建物等に帰属する純収益 2,658,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 329,069 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 305,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,637,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市芝辻町８６６番２
 1500000188793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考