令和6年1月15日　提出 奈良 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -37 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市奈保町１２１８番７４ ｢奈保町１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 近鉄奈良駅北方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな地域要因の変化はなく、環境は現状維持で推移するもの と予測する。価格水準は依然弱含みで推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市内の低層の住宅地域である。需要者は奈良市内及び隣接市居住者が大半を占め、他地域からの 転入は少ない。市街化調整区域の駅徒歩圏外の住宅地域であり需要は軟調である。今後も建築費高騰等の影響が懸念さ れる。土地は標準地と同じ程度の規模で８００～１２００万円程度の物件が取引の中心であると考えられるが、乖離し た取引も認められる。中古物件はさらに取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に指定された地域内に存し、共同住宅等の収益物件はほぼ皆無であり、自己使用の取引が支配的で賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格を求める際の事例資料は比較的規範性の高い ものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって 、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化 が進んでいる。また、今後も建築費高騰等に よる影響が懸念される。 駅徒歩圏外の市街化調整区域の住宅地域であ り、需要は低調で地価は下落傾向である。 代替競争関係にある不動産との競争力、価格 動向に係り個別的に影響を与える要因の変動 等は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％