令和6年1月15日　提出 奈良 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -36 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　重人   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市今市町４０７番１外 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅、店 舗等が混在する住宅 地域 南西6m県道 水道、下水 帯解 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 帯解駅北西方 550m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に格別の変化はなく、今 後も現状で推移するものと予測する。土地需要は限定的で、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ桜井線沿線で、概ね奈良市南部を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域一帯。需要者の中心 は、当該地域に地縁的関連性を有する同市居住者が大半を占め、他地域からの転入は比較的少ない。宅地分譲はほとん ど見受けられず、土地取引は低調である。当該地域での取引は少なく、需要の中心となる価格帯等は見出せない状況で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己所有の戸建住宅を中心に形成され、アパート等の収益物件は少なく賃貸市場は未成熟なため、収益価格 は求められなかった。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と認め、か つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 64.6] [100.0] 100 48,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市においては高齢化や人口減少傾向にあり 、宅地需要も地域的な偏りが認められ、需要 の二極化が進行している。 農家集落地域に存し、需要者は地縁的関連性 を有するものに限られるため、需要は限定的 であり、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％