令和6年1月15日　提出 奈良 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -35 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市柏木町２９０番６５ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 西ノ京 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 西ノ京駅南東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当該地域については当面は 現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市域の近鉄橿原線沿線及び市郊外の戸建住宅地域。需要者の中心は、奈良市内に通勤する奈良市及び 周辺市町の居住者で、圏外からの転入はほとんど見られない。中心市街地から距離があり、交通接近条件等利便性に劣 るが、総額の観点から需要は一定程度存在する。需要の中心となる価格帯は、対象標準地の規模で１５００万円弱と推 察される。新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心で、収益物件は見られず、共同住 宅を想定することは非現実である。したがって、収益価格は試算せず、戸建住宅の取引事例を基に、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [101.0] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や利便性に優れた地域では需要は堅調 であるが、郊外等一部地域においては需要は 弱く、二極化傾向が見られる。 最寄り駅からはやや距離があり、利便性に劣 るが、区画整然とした住宅地域で住環境は比 較的良く、需要は安定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％