令和6年1月15日　提出 奈良 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -27 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市あやめ池南７丁目５５５番３１ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 菖蒲池 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    75 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 菖蒲池駅南方 950m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており，今後も概ね現状を維持するものと予測する 。周辺地域で活発に住宅開発が行われているものの、地価水準は当面、横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈良市内の戸建住宅地域である。需要者は市内及び隣接市の居住者が多いものの、一部大阪方面か らの転入も見られる。周辺地域で住宅開発が活発であり、相当程度の供給が見られるも、需要は概ね堅調である。土地 価格は標準地と同程度の規模で２，３００～２，４００万円程度。新築建物との総額では、近時は建築費高騰、設備の 高機能化等により建物価格の高騰が見られ、５，０００万円程度が多くなっている。中古物件は、まちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、対象標準地の画地規模での共同住宅は見受け られず、１低専の指定容積率６０％の地域であるから、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は 非適用とした。比準価格が、同一需給圏内の代替競争関係の強く認められる取引事例に基づく、規範性の高い実証的な 価格であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [101.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロ ナ後の経済状況の好転等の影響により、居住 環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移し ている。 周辺で宅地開発が進んでいるも、供給過剰の 状況にはない。戸建住宅地域として熟成して おり、特に地域要因の変動はなく、地価も底 堅く推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％