令和6年1月15日　提出 奈良 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -25 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 6,450,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西九条町３丁目８番４ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 奈良 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 奈良駅南西方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に目立った変化はなく、当面は現状のまま推移するこ とが予測される。地積規模が小さく取引総額が抑えられるため、地価は横ばいに推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市東部のＪＲ関西本線、近鉄奈良線沿線の小規模住宅地域である。需要者の中心は、同市及びその周 変市町村に居住する一次取得者層であり、県外からの転入者は比較的少ない。交通接近条件に難があるものの、取引総 額は高くならないため一定の需要は期待できる。需要の中心価格帯は、対象標準地と同程度で６５０万円前後と推定さ れる。周辺は大きな地域要因の変動は見受けられないため今後もこの傾向は続くものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、小規模の低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とす る個人が中心であり、アパート等の収益物件は散見されるものの賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しな かった。ゆえに取引事例により市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の不動産市況は、コロナ禍は払しょくさ れたものの、建築コストの上昇や少子高齢化 等の不安要素を抱え、二極化が進んでいる。 最寄駅からはバス便で利便性に難があるもの の、低額物件の土地取引は比較的堅調であり 、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％