別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -23 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市東包永町６１番１
 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:4		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか店舗
が若干混在する既成
住宅地域		 南5.8m県道 水道、ガス、下水 近鉄奈良

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．８
ｍ県道		 交通

施設		 近鉄奈良駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかに店舗等も散見される住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当該地域については当面
は現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良市中心市街地周辺の既成住宅地域。需要者の中心は奈良市内及び周辺市町の居住者で、圏外からの転
入も認められる。観光地に近く、居住環境及び生活利便性が比較的良好なことから、需要は比較的安定している。需要
の中心となる価格帯は、対象標準地の規模で１５００万円強と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少
ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では低層の賃貸用共同住宅も見られるが、自己利用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、また、対象不動
産の間口及び規模で共同住宅を想定することは制約が大きく非現実である。したがって、収益価格は試算せず、取引事
例を基に市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -40                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[104.0]		 100
[141.8]		 [104.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住環境や利便性に優れた地域では需要は堅調
であるが、郊外等一部地域においては需要は
弱く、二極化傾向が見られる。


観光地に近く、住環境と生活利便性も比較的
良いことから、需要は安定。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-114		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.6m市道、
中間画地
１住居
１５ｍ斜線高度
(70,160)
b 奈良Ｂ

-16		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m私道、
東2.8m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 奈良Ｃ

-108		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地
１低専
風致地区
古都保存区域
(40,60)
d 奈良Ｊ

-125		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
第３種風致地区
(40,200)
e 奈良Ｌ

-113		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
105,490 		 100
[  96.0]
109,885 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
80,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
78,015 		 100
[  73.7]
105,855 
110,000 
c (　           ) 
119,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
118,190 		 100
[ 103.5]
114,193 
119,000 
d (　           ) 
76,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
76,186 		 100
[  79.2]
96,194 
100,000 
e (　           ) 
124,602  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
117,389 		 100
[ 107.8]
108,895 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



奈良 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有の戸建住宅を主とする住宅地域である。周辺地域では一部賃貸用共同住宅が見られるものの、対象地の
間口及び画地規模を勘案すると、事業収支の観点から経済合理性に欠けるため、適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 奈良 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市東包永町６１番１
 1500000322691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -23 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市東包永町６１番１
 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:4		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか店舗
が若干混在する既成
住宅地域		 南5.8m県道 水道、ガス、下水 近鉄奈良

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北、５．８
ｍ県道		 交通

施設		 近鉄奈良駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか店舗等が混在する住宅地域であり、大きな地域要因の変化はなく、環境は現状維持で推移するも
のと予測する。中心市街地活性化の影響を受け、価格水準は緩やかな上昇に転じたと思料される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良市内の低層の住宅地域である。需要者は奈良市内及び隣接市居住者が大半を占める。観光地に近
い住宅地域であり、今後も建築費高騰等の影響が懸念されるが需要は堅調で、地価は概ね横ばいから緩やかな上昇傾向
である。土地の規模は多様であるが標準地と同じ程度の規模で１６００万円程度の物件が取引の中心であると考えられ
るが、乖離した取引も認められる。中古物件はさらに取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も認められるが、自己使用の戸建住宅を中心とした地域であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市
場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しない。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを
得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている。したがって、本件
においては比準価格を採用し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -40                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[104.0]		 100
[141.3]		 [104.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奈良市の人口は減少傾向、少子高齢化が進ん
でいる。人手不足や建築費高騰等の影響は懸
念される。しかし、環境が良好な住宅地の需
要は堅調である。

観光地に近い住宅地域である。需要は堅調で
、一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向
にある。


代替競争関係にある不動産との競争力、価格
動向に係り個別的に影響を与える要因の変動
等は特に認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +34.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-114		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.6m市道、
中間画地
１住居
１５ｍ斜線高度
(70,160)
b 奈良Ｂ

-16		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m私道、
東2.8m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 奈良Ｈ

-134		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
風致地区
古都保存区域
(40,200)
d 奈良Ｊ

-318		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,982  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
105,490 		 100
[  96.9]
108,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
80,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
78,015 		 100
[  78.3]
99,636 
104,000 
c (　           ) 
128,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
140,945 		 100
[ 115.1]
122,454 
127,000 
d (　           ) 
130,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
125,216 		 100
[ 115.4]
108,506 
113,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



奈良 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした地域であり、規模等を総合的に勘案して現在の市場参加者の収益性へ
の関心は低い。このため不動産賃貸等による収益性を前提とした価値判断は、価格を形成する基盤とはなり難い
と考えられ、収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 奈良 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市東包永町６１番１
 1500000322691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考