別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -18 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.
鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
｢帝塚山１－２９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　基準方位北、　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 東生駒駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持していくものと予測する。最寄駅か
らやや遠いが、需給共に概ね均衡しており、地価は当面、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良市及び生駒市の大規模住宅団地の内、近鉄奈良線各駅からバス圏に存する住宅地域の圏域。需要
者は、奈良市、生駒市及び周辺市町の居住者並びに大阪圏からの転入者が中心である。最寄駅からやや遠いものの、住
環境の良い区画整然とした住宅地域であり、需給共に均衡している。需要の中心は、対象標準地と同程度の規模で概ね
２，０００万円台前半、中古住宅で３，０００万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、たまに戸建住宅の定期借家での一棟貸しが見られる程度の低層住宅地域
であるため、収益資料の収集には限界がある。また長引くコロナ禍等の影響で、土地価格に見合った賃料水準が形成さ
れておらず、たとえ収益価格を試算しても非常に低位に算出されると思われる。したがって、収益価格は試算せず、比
準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -38                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[122.5]		 [101.0]
100		 89,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は回復基調にあるが、円安・物価高騰
などの中、地価は二極化が継続しており、利
便性等の良好な宅地は依然として上昇傾向に
ある。

　地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から
やや遠いものの、需給は安定しており、当地
域の地価は、緩やかな上昇傾向にあると考え
られる。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +14.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｌ

-15		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.9m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
b 奈良Ｇ

-113		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c 奈良Ｌ

-14		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(50,60)
d 奈良Ｊ

-108		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12.2m市
道、中間画地
１低専

(50,80)
e 奈良Ｊ

-27		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.8m市道
、
東5m、南東5m、
三方路
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,474  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,563 		 100
[  97.0]
92,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
93,300 
b (　           ) 
90,188  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 102.0]
90,224 		 100
[  95.6]
94,377 
95,300 
c (　           ) 
92,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
86,476 		 100
[  99.5]
86,911 
87,800 
d (　           ) 
110,854  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
107,948 		 100
[ 101.0]
106,879 
108,000 
e (　           ) 
53,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.5]
82,438 		 100
[ 100.5]
82,028 
82,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　 -34.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,800 円／㎡]  



奈良 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なことから、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　近隣地域は１低専（４０，６０）で、２５０㎡程度の低層戸建住宅地域であって、近隣地域及びその周辺地域
に賃貸不動産が見当たらず、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないものと判断されるため、収益還元法
は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 奈良 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市帝塚山一丁目１４４０番２７
 1500000236115-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -18 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 89,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７
｢帝塚山１－２９－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 基準方位　北　６．
２ｍ市道		 交通

施設		 東生駒駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域であるが、最寄駅より距離を有し交通利便性にやや劣る。地域
要因に変動は認められず、地価は概ね横ばいにて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線バス圏の中規模戸建住宅地域と判定した。需
要者は、周辺に居住し大阪都心部へ勤務する給与所得者層の他、大阪方面からの転入も見受けられる。居住環境良好な
住宅地であるが、最寄駅から距離を有し、バス便利用であり交通利便性にやや劣る。周辺には同品等の住宅地も多く、
地価は概ね横ばいにて推移している。土地の中心価格帯は対象標準地規模で２０００～２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域内に存し、事例の選択に当たっては比較可能な周辺の
住宅地事例を収集し、信頼性に問題は無い。また当該地域は第一種低層住居専用地域に指定され、近隣地域及びその周
辺地域に規範性のある賃貸事例も存しないため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては収益価格は試
算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -38                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[101.0]		 100
[123.1]		 [101.0]
100		 89,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化の進行等により、需要に地
域や物件の二極化が引き続き見受けられる。
市内の住宅地地価は全体的に落ち着いている
。

閑静な住宅地域であるが、最寄駅からバス便
利用でやや交通利便性に劣る。地域要因に変
動は無く、地価は概ね横ばい傾向にある。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｊ

-27		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.8m市道
、
東5m、南東5m、
三方路
１低専

(60,80)
b 奈良Ｌ

-15		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.9m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c 奈良Ｌ

-14		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(50,60)
d 奈良Ｈ

-24		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
１低専

(50,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.5]
82,438 		 100
[  95.1]
86,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
87,600 
b (　           ) 
89,474  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,563 		 100
[ 101.0]
88,676 
89,600 
c (　           ) 
92,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
86,476 		 100
[ 100.0]
86,476 
87,300 
d (　           ) 
86,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.1]
90,954 		 100
[ 100.0]
90,954 
91,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -34.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,400 円／㎡]  



奈良 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 低層戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地であり、また１低専（４０，６０）であり、近隣地域及び周辺地
域に規範性のある賃貸事例も存しないため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 奈良 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市帝塚山一丁目１４４０番２７
 1500000236115-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考