別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -8 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　三和　浩   TEL.
鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市法蓮町９８６番５２外
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
１５ｍ斜線高度

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中に共同
住宅も見られる既成
住宅地域		 西6.1m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．１
ｍ市道		 交通

施設		 近鉄奈良駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
１５ｍ斜線高度
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間
は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線沿線の奈良市北部の既成住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有す
る市内及び周辺市町の居住者であるが、大阪府下等圏外からの転入者も認められる。近鉄奈良駅勢圏の住宅地は、底堅
い需要があり地価は概ね堅調に推移している。需要の中心は土地は標準画地と同規模程度で３０００万円台前半程度と
考察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅を主体とし周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が十分に形成されてい
ないため、収益価格はやや低位に求められた。また、対象標準地は居住快適性が重視される既成住宅地域に存し、自用
目的の取引が支配的であるため、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -40                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[104.0]		 100
[128.1]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地において、建築コストの上昇、円安に
よる経済情勢への影響が懸念されるが、利便
性、住環境の優劣により地価の二極化傾向が
続いている。

最寄駅へやや距離を有し、接近性にやや劣る
が、閑静な既成住宅地域であり、需要は比較
的堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ｃ

-9		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
b 奈良Ｌ

-113		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 奈良Ａ

-108		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m道路、
中間画地
１低専
風致地区
(40,60)
d 奈良Ｇ

-127		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m私道、
中間画地
１住居
１５ｍ斜線高度
(60,160)
e 奈良Ｂ

-16		 奈良市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m私道、
東2.8m、
二方路
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
130,602 		 100
[ 104.5]
124,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
124,602  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
117,389 		 100
[  98.0]
119,785 
121,000 
c (　           ) 
105,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
105,658 		 100
[  90.3]
117,008 
118,000 
d (　           ) 
108,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
108,303 		 100
[  89.4]
121,144 
122,000 
e (　           ) 
80,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
77,860 		 100
[  65.9]
118,149 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



奈良 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,080,670 
712,797 
3,367,873 
2,699,660 
668,213 		 （　0.9703）
648,367 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     14,094,935 円　　　　（　     53,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 Ｓ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
１５ｍ斜線高度
 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.5 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均専有面積５８㎡） ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種建物として標準的な有効率であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
1,377 
158,011 		 2.0  316,022 
3.0  474,033 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,410 
171,315 		 2.0  342,630 
3.0  513,945 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
87.5 
236.25 

329,326 		 658,652 
987,978 
⑨年額支払賃料        329,326 円　×　12ヶ月　＝　       3,951,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,951,912 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       351,913 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,887,999 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           658,652 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          987,978 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         186,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,080,670 円　　　　（　        15,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｈ（賃）
　　　　-3		 1,415  
(   1,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,377 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｄ（賃）
　　　　-6		 1,602  
(   1,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
1,384 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,700 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 127,197 円  　　　        4,239,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      320,900 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         712,797 円　（　　　　　　         2,700 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,699,660 円  
（　　　　　        10,226 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,080,670 円      
②総費用 712,797 円      
③純収益　①－② 3,367,873 円      
④建物等に帰属する純収益 2,699,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 668,213 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 648,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,094,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市法蓮町９８６番５２
 1500000365510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奈良 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奈良 -8 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.
鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奈良市法蓮町９８６番５２外
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
１５ｍ斜線高度

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中に共同
住宅も見られる既成
住宅地域		 西6.1m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６．１ｍ
市道		 交通

施設		 近鉄奈良駅北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
１５ｍ斜線高度
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅の中に一部共同住宅等見られる閑静な住宅地域である。既成の住宅地域として熟成しており
、特に大きな変動要因もなく、概ね現状維持で推移と予測する。地価は、緩やかな上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は，近鉄奈良線沿線の奈良市内の居住環境良好な住宅地域全般である。需要者は市内及び隣接市居住者が大
半を占め、その他の地域からの転入は比較的少ない。付近に学校、公共施設等存する、居住環境の良い閑静な住宅地域
で、近鉄奈良駅勢圏の住宅地の中では、選好性の程度が比較的高く、需要は堅調に推移している。地価水準は、土地だ
けで２６０㎡程度で３０００万円前半程度であると判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては自己利用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半である。付近には賃貸住宅等も見られるが、土
地価格をも投資元本として見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。自用の戸建住宅の建設
を目的とする場合、市場価格を指標として取引当事者は意思決定を行うものと考えられることから、実証的な比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奈良 -40                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[104.0]		 100
[128.1]		 [101.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は、高齢化や人口減少傾向あるも、コロ
ナ後の経済状況の好転等の影響により、居住
環境良好な地域の需要は比較的堅調に推移し
ている。

閑静な住宅地域として良好な住環境を維持し
つつ、熟成を深めており、需要は堅調である
。地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奈良 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奈良Ａ

-108		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m道路、
中間画地
１低専
風致地区
(40,60)
b 奈良Ｊ

-19		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 奈良Ｃ

-108		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地
１低専
風致地区
古都保存区域
(40,60)
d 奈良Ｌ

-113		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
南4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
105,658 		 100
[  95.0]
111,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
115,914  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
114,891 		 100
[  91.2]
125,977 
127,000 
c (　           ) 
119,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
119,727 		 100
[  94.1]
127,234 
129,000 
d (　           ) 
124,602  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
117,389 		 100
[  93.1]
126,089 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



奈良 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,225,961 
739,638 
3,486,323 
2,817,640 
668,683 		 （　0.9703）
648,823 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     14,104,848 円　　　　（　     53,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奈良 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
１５ｍ斜線高度
 60 ％   200 ％   200 ％   264 ㎡     14.5 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建、各部屋２ＬＤＫ、平均約５８㎡（ファミリータイプ）。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 周辺地域の標準的な仕様に準拠。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
135.00 
85.0 
114.75 
1,441 
165,355 		 2.0  330,710 
3.0  496,065 

 2～ 2		 住宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,484 
180,306 		 2.0  360,612 
3.0  540,918 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
87.5 
236.25 

345,661 		 691,322 
1,036,983 
⑨年額支払賃料        345,661 円　×　12ヶ月　＝　       4,147,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,147,932 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       364,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,023,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           691,322 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,036,983 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　         195,888 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,225,961 円　　　　（　        16,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-1		 1,600  
(   1,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,553 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,441 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｓ奈良Ｂ（賃）
　　　　-101		 1,528  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,483 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奈良 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,800 円  　　　　     40,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 131,638 円  　　　        4,387,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     40,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,600 円  　　　　     40,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         739,638 円　（　　　　　　         2,802 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,817,640 円  
（　　　　　        10,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,225,961 円      
②総費用 739,638 円      
③純収益　①－② 3,486,323 円      
④建物等に帰属する純収益 2,817,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 668,683 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 648,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,104,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奈良 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奈良市法蓮町９８６番５２
 1500000365510-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考