令和6年1月15日　提出 奈良 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -6 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 85,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市千代ヶ丘３丁目４番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 学園前 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　５ ｍ市道 交通 施設 学園前駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持していくものと予測する。住宅地としての割 安感から需要が戻り、地価水準はやや上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市、生駒市の近鉄奈良線沿線でバス便の中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域。需要者の中心は 同圏域の居住者及び大阪圏からの転入者が主である。従来、学園前駅からバス圏の住宅地域は需要が落ちていたが、昨 年頃から割安感のためか、需要は回復している。新型コロナ禍の影響はなく、不動産取引は堅調で、本地域の地価は上 昇傾向にあると判断される。価格水準は土地は標準地と同程度の規模で１，７００万円前後が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内は自用目的での戸建住宅の取引が中心の低層住宅地域である。新型コロナ禍の影響等により賃料水準が低 下傾向にあり、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益性を確保する市場が成立していないため、収益 価格は試算しなかった。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評 価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [127.7] [100.0] 100 85,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は回復基調にあるが、円安・物価高騰 などの中、地価は二極化が継続しており、利 便性等の良好な宅地は依然として上昇傾向に ある。 　駅からバス圏に存するものの、比較的住環 境良好な住宅地域として地域要因に変化はな く、今後とも現状が維持されるものと判断さ れる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％