令和6年1月15日　提出 新温泉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町七釜字浦田１５番１ ②地積 　(㎡) 1,144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 Ｓ1 低層店舗のほかに住 宅等も見られる路線 商業地域 北東10m国道、北西側道 水道、下水 浜坂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   140 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 浜坂駅南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高規格道路の開通で新規出店が期待されていたが、人口減少等により商圏が縮小しており、当面は現状の繁華性 を維持するものと予測する。また、新規出店の可能性が小さいため、地価は下落傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町及びその周辺町の商業地域及び商住混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する中 小企業や個人事業者が大半であり、圏外からの参入者は少ない。人口減少及び少子高齢化により圏内の商圏が縮小して おり、新規出店もほとんど無いため、商業地の需要は総じて弱含みである。よって、圏内における商業地の取引件数自 体が少なく、価格水準も一様でないため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗を主体とする路線商業地域であり、賃貸市場が未成熟で、貸店舗等の賃貸事例を得られないため、収益還元 法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎としているため、市場性が 反映された実証性の高い価格と判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [101.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を 大幅に上回っている。町内の年間商品販売額 は減少傾向である。 高規格道路開通により土地需要の波及効果が 期待されていたが、地域要因に格別の変動は ない。 当該標準地上の店舗が昨年１１月末に閉店し 、空店舗となった。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％