令和6年1月15日　提出 佐用 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐用 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 1,110,000 円  １㎡当たりの価格 4,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐用郡佐用町三原字前田１４９番３外 ②地積 　(㎡) 287   (         20)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 山間部の既成の住宅 地域 北東6m町道、北側道 水道 三日月 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 三日月駅南方 5.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 播磨科学公園都市背後の谷間に位置する農家集落地域であるが、人口減少や高齢化が著しく、過疎化が進行して おり、地価はその影響を受けて下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐用町および隣接市町の在来集落地域である。典型的な需要者は地縁を有する同一需給圏内の居住者 で、圏外からの転入者は極めて少ない。縁辺部の集落地域では、少子高齢化や若年層を中心とした町外への人口流出に より過疎化が進行し住宅地需要は弱い。需要の中心価格帯は取引自体が少ないことや、地縁者間での取引に限られる傾 向が強いため、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が見られる山間部の既成の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。一方、 取引にあたっては自己使用目的に限られる傾向が強く、取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上 より、比準価格を採用し、単価と総額との関連や広域的な市場分析を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山間部を中心に人口減少及び少子高齢化が続 き過疎化が進行している。利便性に乏しい集 落地域では選好性が劣り、地価下落が継続し ている。 播磨科学公園都市背後の農家集落地域で、地 域要因に変動はない。需要者は地元地縁者に 限定されがちで、地価は下落基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％