令和6年1月15日　提出 上郡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 西4.9m県道 水道、下水 上郡 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．９ｍ県道 交通 施設 上郡駅東方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部から離れた在来集落地域である。地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移していくものと予測 する。地域に発展性はなく、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上郡町及びその隣接市町の農家集落地域である。需要者は地縁者に限定される。圏外からの転入者は殆ど ない。中心市街地から離れた郊外に位置し、田畑の中に農家住宅が散在しており、地域に発展性は見受けられない。地 縁的選好性が強く、取引は縁故・相続中心となる。近時の取引は殆どなく、中心価格帯の把握は困難であるが、土地に ついては総額５００万円迄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が見られる農地の中の住宅地域であり、市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断 念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映 した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 8,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、人口減少が進む中、近時の景気 回復により地価の下落圧力は弱まっている。 人口増減率は町平均並みの減少傾向で推移。 地域要因に格別の変動はない。県の市街化調 整区域の開発許可弾力化の影響に注視を要す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％