別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
兵庫太子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
兵庫太子 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.
鑑定評価額 84,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 揖保郡太子町老原字市川原５番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が増え
つつある路線商業地
域		 南12m町道 水道、下水 網干

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 網干駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内の主要な路線商業地域のひとつで、周辺地域の熟成度は比較的高いが、その範囲は狭く広がり感に欠けるた
め、現状を維持しながら地価は若干の上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、太子町および周辺市町も含む商業地域または住商混在地域の圏域である。需要者は、同一需給圏内に地
縁性を有する個人事業者又は法人である。比較的交通量が多く、繁華性も見られるが、近年は新規出店が見られず停滞
気味である。圏内においては、路線型商業施設は定期借地により建設されることが多く、路線商業地の取引は少ない。
規模・用途等が多様であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、周辺の利用状況や画地規模等から投資額相応の収益性の確保は難しく、収益価
格は低位に求められた。典型的な需要者は自用目的の事業者であり、取引価格の水準を指標として取引の意思決定を行
うものと考えられる。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　赤穂 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,800 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 65,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は、総じてみれば改善しており、雇
用情勢は改善の動きが見られる。



地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要
因も見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 兵庫太子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＹ７０６
国
-8		 揖保郡太子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m町道、
東5m、角地
２中専

(70,200)
b ＹＹ７０６
Ｙ
-50		 揖保郡太子町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東10m県道、
南4m、角地
１住居

(60,200)
c ＫＭ７０６
国
-2		 たつの市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m国道、
東8m、角地
２住居

(70,200)
d ＡＴ７０６
国
-9		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e ＫＳ７０６
Ｙ
-61		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南28m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
70,718 		 100
[ 109.1]
64,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,800 
b (　           ) 
31,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  50.0]		 100
[  82.4]
77,295 		 100
[ 118.8]
65,063 
65,100 
c (　           ) 
37,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
51,906 		 100
[  79.7]
65,127 
65,100 
d (　           ) 
38,344  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
50,453 		 100
[  77.9]
64,766 
64,800 
e (　           ) 
39,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
56,754 		 100
[  87.0]
65,234 
65,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



兵庫太子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、素地・造成費等再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,055,000 
1,659,360 
6,395,640 
3,878,280 
2,517,360 		 （　0.9511）
2,394,261 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     54,415,023 円　　　　（　     41,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
兵庫太子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 270.00 Ｓ1 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,306 ㎡     26.5 m x   49.0 m  前面道路：町道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸店舗（９０㎡×３）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建で共用部分がないため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
2,148 
580,000 		 2.0  1,160,000 
2.0  1,160,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

580,000 		 1,160,000 
1,160,000 
⑨年額支払賃料        580,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,960,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,584,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,960,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,584,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       854,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,689,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,160,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,160,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         354,960 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,055,000 円　　　　（　         6,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ７０６賃
　　　　-7		 2,444  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 70.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,148 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＴ７０６賃
　　　　-12		 2,399  
(   2,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 70.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,329 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
兵庫太子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,800 円  　　　　     56,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 341,760 円  　　　        8,544,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      580,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      396,900 円  　　　　     56,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,659,360 円　（　　　　　　         1,271 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,878,280 円  
（　　　　　         2,970 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,055,000 円      
②総費用 1,659,360 円      
③純収益　①－② 6,395,640 円      
④建物等に帰属する純収益 3,878,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,517,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,394,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,415,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 兵庫太子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　揖保郡太子町老原字市川原５番１
 1408000630444-0000
2 　揖保郡太子町老原字市川原５番３
 1408000630446-0000
3 　揖保郡太子町老原字市川原５番４
 1408000630447-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
兵庫太子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
兵庫太子 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.
鑑定評価額 84,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 揖保郡太子町老原字市川原５番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等が増え
つつある路線商業地
域		 南12m町道 水道、下水 網干

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 網干駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、中心部での商業地需要の高まりを受けて
地価は上昇に転じ、今後もこの傾向が続くと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西播磨全域及び姫路市南西部に存する商業地域または混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を
有する個人または法人、さらには全国展開する事業者などである。交通量が比較的多く、繁華性のある路線商業地であ
るため一定の需要は想定されるが、中心商業地域からやや距離があり、中心商業地域に比べると需要は弱い。中心価格
帯は、取引件数が少なく画地規模や需要者の業種も様々なため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の商業用地は自用目的を前提として取引されることが殆どであり、不動産収益を前提とした賃貸市場は形
成されていないため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められた。市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事
例を基礎とした比準価格は、市場性が反映されており説得力が認められる。以上より、比準価格を重視し収益価格を参
考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　赤穂 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,800 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 65,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 太子町の人口はやや減少ぎみで高齢化も進行
しているが、中心部の利便性の良好な地域は
選好性が高く、新たな宅地開発も見られる。


幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要
因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 兵庫太子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ７０６

-153		 揖保郡太子町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m国道、
西3.7m、
南5.3m、
三方路
準住居

(60,200)
b ＹＹ７０６
国
-8		 揖保郡太子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m町道、
東5m、角地
２中専

(70,200)
c ＫＳ７０６
Ｙ
-50		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15.2m市道、
西6.5m、北6m、
東6m、四方路
１住居

(60,200)
d ＫＳ７０６
Ｙ
-61		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南28m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,614  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
81,845 		 100
[ 125.7]
65,111 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,100 
b (　           ) 
50,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 103.0]
70,718 		 100
[ 109.1]
64,819 
64,800 
c (　           ) 
62,716  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
64,161 		 100
[  99.8]
64,290 
64,300 
d (　           ) 
39,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
56,754 		 100
[  88.0]
64,493 
64,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,900 円／㎡]  



兵庫太子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,520,648 
1,630,420 
5,890,228 
3,703,580 
2,186,648 		 （　0.9526）
2,083,001 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     47,340,932 円　　　　（　     36,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
兵庫太子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 270.00 Ｓ1 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,306 ㎡     26.5 m x   49.0 m  前面道路：町道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸店舗（９０㎡）×３室 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建で共用部分がないため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
1,975 
533,250 		 2.0  1,066,500 
2.0  1,066,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

533,250 		 1,066,500 
1,066,500 
⑨年額支払賃料        533,250 円　×　12ヶ月　＝　       6,399,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  33 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,584,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,399,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,584,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       798,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,184,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,066,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,599 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,066,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         326,349 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,520,648 円　　　　（　         5,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＹ７０６賃
　　　　-13		 2,212  
(   2,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,031 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,975 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＹＹ７０６賃
　　　　-14		 3,057  
(   2,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[140.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,141 
c ＹＹ７０６賃
　　　　-15		 2,442  
(   2,430) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[ 80.0]
2,094 
兵庫太子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 224,800 円  　　　　     56,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 319,320 円  　　　        7,983,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      580,500 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      393,400 円  　　　　     56,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        56,200 円  　　　　     56,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,200 円  　　　　     56,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,630,420 円　（　　　　　　         1,248 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,703,580 円  
（　　　　　         2,836 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,520,648 円      
②総費用 1,630,420 円      
③純収益　①－② 5,890,228 円      
④建物等に帰属する純収益 3,703,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,186,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,083,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,340,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 兵庫太子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　揖保郡太子町老原字市川原５番１
 1408000630444-0000
2 　揖保郡太子町老原字市川原５番３
 1408000630446-0000
3 　揖保郡太子町老原字市川原５番４
 1408000630447-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考