令和6年1月15日　提出 兵庫太子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫太子 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖保郡太子町鵤字水走り３８０番１５ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性のよい 住宅地域 北6m町道 水道、下水 網干 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　６ｍ町道 交通 施設 網干駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の小規模分譲地で、利便性及び住環境に優れており、県道沿いで沿道型商業施設が拡充しつつあるほか 特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移し、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね太子町及び周辺市町の住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内居住で、一次取得の比較的若い勤労者 層である。住宅地需要は底堅く、市街化区域内農地の宅地転用による小規模開発が活発で、需給は比較的堅調に推移し ている。但し、開発適地が中心市街地で払底して次第に郊外に延び、今後は供給過剰が懸念される。当該地域の需要の 中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地規模が小さく十分な規模の共同住宅建築を想定することが困難なため、収益還元法の適用は断念した。市場におい ては自用目的の取引が中心で、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であり、典型的な需要者 の意思決定基準に即し、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 66,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体では人口はやや減少傾向にあるが、若 い世帯は増えており、人口減少率や高齢化率 は周辺市町に比して低く、住宅地需要は堅調 である。 特に大きな変動要因は見られない。低金利政 策に支えられた住宅地需要は堅調で、利便性 に恵まれた地域の地価はおおむね安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％