令和6年1月15日　提出 福崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福崎 9-1 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.

鑑定評価額 850,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外 ②地積 　(㎡) 40,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模の倉庫がみら れる工業地域 南10m町道、三方路 水道、下水 福崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 福崎駅南西方 2.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫を主とした工業地域として概ね熟成しており、地域に特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するも のと予測される。工業地への需要は堅調で、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福崎町を中心とした兵庫県内陸部に位置する、工場や倉庫が立地する工業地域である。主となる需要者 としては資金力を有する事業者が想定され、主に物件の市場性に着目して選別を行う。近年、全国的に工業地に対する 需要は堅調であり、大規模倉庫を中心とした近隣地域においても同様である。取引の中心となる価格帯は、業態・業績 等で様々であり見出しにくいのが実情である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、地域において収益 物件はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため、収益還元法は適用 できなかった。従って、取引市場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内において、交通接近性等の立地条件に優 れた地域を中心として、工業地への需要は堅 調に推移している。 内陸に存する標準的な工業地域で、地域的な 状況変化はなく、地域要因に特段の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％