令和6年1月15日　提出 播磨 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町北本荘２丁目８６４番１０ ｢北本荘２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東6m町道 水道、ガス、下水 播磨町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 町道 交通 施設 播磨町駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は混在住宅地域として成熟しており、ここ当分の間はほぼ現状を維持し、需給が堅調なため地価は上昇 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね播磨町及びその隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者は 播磨町及びその隣接市町の居住者、またこれらへの通勤者等の一次取得者がその大半を占める。町役場も徒歩圏内で生 活利便性に比較的恵まれていることから、需給は堅調に推移し、地価も上昇傾向を示している。標準的な画地規模の土 地で８００～１０００万円程度、新築戸建住宅は２８００～３３００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には共同住宅も見られるが、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性を有する賃貸住宅等の想定が困 難であるため、収益還元法は非適用とした。取引事例は類似地域に係る自己利用目的のものを採用しており、求められ た比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得力を有する。以上より比準価格を採用し、半年毎の価格変動に 留意しつつ、居住の快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況をも勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　播磨（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町の総人口は高齢化率は上昇しながらも 増加傾向にある。取引価格は物価高騰の影響 もあり上昇傾向、取引件数は前年比でほぼ横 ばいである。 近隣地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ 住宅地域であるが、当地域に直接的な影響を 与える地域要因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +1.6 ％