令和6年1月15日　提出 播磨 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町南大中３丁目１５４番１２ ｢南大中３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東5.5m町道 水道、ガス、下水 播磨町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　町道 交通 施設 播磨町駅北方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成住宅地域としてほぼ成熟しており、特段の変動要因も見られない為ここ当分の間はほぼ現状を維 持し、堅調な需給を反映して地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね播磨町及びその隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者の 中心は播磨町及び隣接市町等に住居や勤務先を有するエンドユーザーや建替え層等が大半を占める。最寄り駅徒歩圏内 で周辺には店舗等も見られ生活利便性に優ることから、需給は堅調に推移している。土地は標準的な画地規模のもので ８００～１０００万円程度、新築戸建住宅は３０００～３５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域で、主として画地規模の観点から、共同住宅等の想定には適さない。また収 益目的の取引も乏しく、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを収集・選択でき、ま た市場参加者の行動との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格は説得力を有するものと認められる 。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,900 円／㎡ [102.9] 100 100 [102.0] 100 [104.9] [102.0] 100 80,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町の総人口は高齢化率は上昇しながらも 増加傾向にある。取引価格は物価高騰の影響 もあり上昇傾向、取引件数は前年比でほぼ横 ばいである。 近隣地域は一般住宅の中に空地等も見られる 住宅地域であり、当地域に直接的な影響を及 ぼす地域要因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％