令和6年1月15日　提出 稲美 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲美 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.

鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡稲美町六分一字百丁歩１３６２番８４ ②地積 　(㎡) 7,365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の配送センタ ーや工場が建ち並ぶ 工業地域 南12m町道 水道、ガス、下水 土山 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    90 ｍ、南   145 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 物流倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 土山駅北東方 3.8km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 稲美町南部の物流倉庫団地内にあり、今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず現状を維持す るものと思われる。物流拠点の増設や円安による工場の国内回帰等により価格水準は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 物流倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲美町及び周辺市など播磨地域全域の工業地域を主な範囲とする。臨海部の大規模工場地に近いことから 、主な需要者は産業に関連性を有する中小規模の企業が考えられる。工業団地としての広がりは小さく物流倉庫や工場 の集積性は劣るものの、交通の利便性は良好で需要は増加傾向にある。しかし、工場地の取引は件数が少ない上に個別 的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 物流倉庫のほか食料品の製造工場も見られる工業団地内にあり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格の試算はで きなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自己利用目的が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格 をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,200 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [130.1] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にある。住宅地は土地区画整 理事業が進む地域での需要は安定。工場地は 播磨地域での需要増加の波及効果により需要 は安定している。 地域要因に格別の変動はない。インターチェ ンジや臨海部に近い工業団地内にあり交通の 利便性は良好で価格水準は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％