別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲美 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲美 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　佐伯　志朗   TEL.
鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ既成住宅地域
 北東6.7m町道 水道、下水 東加古川

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．７ｍ町道 交通

施設		 東加古川駅北東方

5.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 農家住宅を主とした住宅地域であり、今後も現況が維持されていくものと予測する。市街化調整区域の集落内に
存し、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね稲美町を中心とした市街化調整区域内の農家住宅を主とする集落地域の圏域。ただし地縁的選好性が
強い傾向がある。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、転入者はほとんどいない。従来より宅地の需給に関しては
際立った大きな変化はなく、また需要の中心価格帯といえる相場も稀薄なのが実情である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件の存在はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため収益価格
は試算せず、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、および単価と総額についての妥当性の検証を行
い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,900 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 15,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な紛争などを契機とした経済環境の変
化、少子高齢化による人口鈍化など、さまざ
まな要因の影響の内容も地域によって違いが
見られる。

市街化調整区域の集落で、中心市街地からも
離れて利便性も劣り、地域要因に特に変動は
ないが、下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲美 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０６
Ｙ
-86		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.7m県道、
南東2.5m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
b ＫＹ５０６
Ｙ
-90		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m県道、
南東3m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c ＫＹ５０６
国
-65		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東2.6m町道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ＳＲ５０６
国
-40		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
e ＳＲ５０６
国
-42		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,863  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,899 		 100
[  80.8]
14,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,700 
b (　           ) 
20,222  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
20,324 		 100
[ 127.7]
15,915 
15,900 
c (　           ) 
13,148  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
14,565 		 100
[  90.9]
16,023 
16,000 
d (　           ) 
16,135  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
17,892 		 100
[ 116.2]
15,398 
15,400 
e (　           ) 
12,994  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
13,418 		 100
[  89.9]
14,925 
14,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,400 円／㎡]  



稲美 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅を主とする市街化調整区域の住宅地域で賃貸市場は未成熟であり、また公法上の規制からも賃貸住宅を
想定することが妥当しないため、非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 稲美 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番１
 1420000467324-0000
2 　加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番２
 1420000467325-0000
3 　加古郡稲美町加古字中新田中２４３８番２
 1420000467327-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲美 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲美 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹   TEL.
鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ既成住宅地域
 北東6.7m町道 水道、下水 東加古川

5.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．７ｍ町道 交通

施設		 東加古川駅北東方

5.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因の変動は特段認められず、現状を維持しつつ推移すると予測
される。町中心部の区画整理地区等に需要が流れる傾向にあり、地価は下落傾向。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は稲美町及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地元地縁者が大半であり圏外からの
転入者は少ない。市街化調整区域内の中規模の住宅が存する既成住宅地域であり、利便性の良好な町中心部の区画整理
地区等へ需要が流出しており地価は弱含みである。旧来からの住宅地域であり取引自体が少なく、取引される価格帯も
規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する地域は中規模住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃
貸住宅の想定をすることが困難であるため収益還元法の適用を断念した。当該地域は周辺の取引相場に着目して取引が
行われることから、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用のうえ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,900 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 15,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稲美町の総人口は減少傾向である。区画整理
地区等の需要は安定しているが、郊外は利便
性の劣る地域が多く地価は下落傾向である。


稲美町郊外の既成住宅地域であり利便性が劣
るため地価は弱含みである。地域要因に特段
の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲美 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０６
Ｙ
-90		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m県道、
南東3m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b ＫＹ５０６
国
-65		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東2.6m町道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c ＫＹ５０６
国
-44		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m町道、
南6.2m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
d ＫＹ５０６
Ｙ
-88		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東2.5m町道、
北2.5m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
e ＫＹ５０６
Ｙ
-86		 加古郡稲美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.7m県道、
南東2.5m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,222  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
20,324 		 100
[ 128.8]
15,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,800 
b (　           ) 
13,148  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
14,565 		 100
[  89.1]
16,347 
16,300 
c (　           ) 
10,925  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.8]
14,348 		 100
[ 104.0]
13,796 
13,800 
d (　           ) 
9,461  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  98.0]
13,695 		 100
[  83.6]
16,382 
16,400 
e (　           ) 
11,863  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,899 		 100
[  80.8]
14,726 
14,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,500 円／㎡]  



稲美 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最寄り駅から遠い市街化調整区域内の住宅地域にて、近隣地域に賃貸物件等が存在せず、公法上の規制からも賃
貸住宅を想定することが困難であるため非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 稲美 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番１
 1420000467324-0000
2 　加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番２
 1420000467325-0000
3 　加古郡稲美町加古字中新田中２４３８番２
 1420000467327-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考