令和6年1月15日　提出 たつの -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -16 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市揖保川町半田字椿９５３番９ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 小規模な既成住宅地 域 東4.8m市道 水道、下水 竜野 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 竜野駅北東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 揖保川西側の市街化調整区域に古く開発された小規模分譲地で、地域要因の変化は特にない。市街化調整区域に おける行政的要因から、将来的に周辺の開発は期待できず、現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の代替競争関係にある住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次 取得者が中心である。古くに開発された郊外の住宅地域においては、居住者の高齢化や建物の老朽化により街並みがや や劣り、市中心部の利便性の良い新規の分譲地と比較して選好性が劣る。需要の中心価格帯は取引自体が少ないこと等 から見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ小規模な既成住宅地域であり、市街化調整区域に存し、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適 用を断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。 以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る中心部においては、低金利に支 えられ宅地開発が活発であるが、郊外や住宅 地の開発困難な調区では地価は弱含みで推移 している。 市街化調整区域に存することから、周辺での 開発が困難で、地域要因に特段変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％