令和6年1月15日　提出 たつの -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -13 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１ ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.5m市道、東側道 水道、下水 東觜崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   160 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 東觜崎駅西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から離れた農家集落地域として熟成しており今後も現状維持と予測する。郊外に位置する立地や狭小街 路、法規制等から生活利便性が劣るため従来より地域的選好性は相対的に弱く、住宅需要も乏しいと判断する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はたつの市及びその隣接市町のうち、市街化調整区域に位置する農家集落地域一円と判断する。圏外 からの転入はほぼみられず、需要者は縁故・相続を中心とした地縁的選好者のほか公共公益的施設関係者による引き合 いに限られる。同圏域は未利用地も多く残るなど供給過剰な面もあり地価は弱含みである。需要の中心価格帯は地縁関 係や規模等取引自体に個別性が強く把握し難いが、本件標準地と同程度の規模であれば７００万円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を 指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記 「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格 のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は県平均よりも減少傾向が強く高齢 化率も県平均を上回っている。直近の土地取 引件数は増加しており、新設住宅着工戸数も 増加傾向にある。 周辺環境に変動要因はみられない。地域的に 需要者が限定的で、市中心部から離れており 生活利便性の面で依然として住宅需要に弱さ が認められる。 本件標準地は南側接面の角地だが、解放感あ る地域性と前面道路幅員等を考慮し格別の増 価要因にならないと判断する。当該個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％