別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
たつの -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
たつの -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.
鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 たつの市龍野町北龍野字的場２５２番２
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主とする
幹線背後の既成住宅
地域		 西5.2m市道 水道、下水 本竜野

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．２ｍ
市道		 交通

施設		 本竜野駅北西方

2.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 揖保川右岸、城下町の北側に位置した既成住宅地域であり、需要者は限定的である。特段の変動要因もないこと
から、今後も現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその隣接市町の住宅地域。需要者は市内居住者が主で、圏外からの転入者は少ない。市内中
心部で新興住宅地の供給が多く見られる中、標準地は揖保川右岸の既成住宅地域にあるため選好性がやや劣る。需要は
弱含みであり、地価はやや下落基調にある。中心価格帯は土地で９００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパートも散見されるが、土地所有者が遊休地の活用や相続税対策のために建設するケースが大半であり、賃料
水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。自己利用目的の取引が大半で
あり、取引においては市場における取引価格を指標とするのが一般的である。本件では、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　たつの -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,100 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[190.3]		 [100.0]
100		 34,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市況の回復もあり、全体的な需給は改善傾向
にあるものの、中心部の新興住宅地域とその
他の地域とで値動きに違いが認められる。


駅からやや離れた既成住宅地域であり、地域
要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 たつの -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＹ７０６
国
-6		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ＩＧ７０６
国
-26		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ＹＳ７０６
Ｙ
-42		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高35m
(60,200)
d ＫＭ７０６
国
-5		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e ＫＭ７０６
国
-27		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,743 		 100
[  95.9]
34,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
38,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
42,606 		 100
[ 124.0]
34,360 
34,400 
c (　           ) 
42,711  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,969 		 100
[ 118.2]
34,661 
34,700 
d (　           ) 
20,132  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
28,475 		 100
[  84.6]
33,658 
33,700 
e (　           ) 
51,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
49,900 		 100
[ 142.5]
35,018 
35,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,400 円／㎡]  



たつの -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,868,377 
527,166 
2,341,211 
2,190,960 
150,251 		 （　0.9728）
146,164 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      3,321,909 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
たつの -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.60 Ｗ2 187.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     11.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部は屋外のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
93.60 
100.0 
93.60 
1,289 
120,650 		 1.0  120,650 
1.0  120,650 

 2～ 2		 住居
93.60 
100.0 
93.60 
1,302 
121,867 		 1.0  121,867 
1.0  121,867 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187.20 
100.0 
187.20 

242,517 		 242,517 
242,517 
⑨年額支払賃料        242,517 円　×　12ヶ月　＝　       2,910,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,910,204 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       310,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,791,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,517 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,517 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          74,210 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,868,377 円　　　　（　        10,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＫ７０６賃
　　　　-4		 1,148  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,226 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,302 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＫ７０６賃
　　　　-5		 1,265  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[114.0]		 100
[ 70.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,454 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
たつの -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,800 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 93,066 円  　　　        3,102,204　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,100 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         527,166 円　（　　　　　　         2,020 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     187.20 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,190,960 円  
（　　　　　         8,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,868,377 円      
②総費用 527,166 円      
③純収益　①－② 2,341,211 円      
④建物等に帰属する純収益 2,190,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 150,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 146,164 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          560 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,321,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ たつの -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　たつの市龍野町北龍野字的場２５２番２
 1408000472511-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
たつの -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
たつの -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之   TEL.
鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 たつの市龍野町北龍野字的場２５２番２
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を主とする
幹線背後の既成住宅
地域		 西5.2m市道 水道、下水 本竜野

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　　
　　　　５．２ｍ市
道		 交通

施設		 本竜野駅北西方

2.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線背後の既成住宅地域であり、特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測す
る。揖保川西方の既成住宅地域に位置するため選好性は低く、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半であり、圏外からの
転入者は少ない。同一需給圏内においては人口減少等を背景に住宅地需要が全般的に弱含みの状況下にある。なお、市
街地中心部や本竜野駅周辺の新興住宅地域の需要は安定している一方、標準地の存する地域は中心部から離れた既成住
宅地域であることから需要は弱い。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で９００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も散見されるが、地主の遊休土地対策や相続税対策のものが中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益価格は低位に試算されたものと思料される。なお、需要者は収益性よりも市場性や居住の快適性等
を主要な指標として取引を行うものと考えられる。よって、代表標準地との検討を踏まえた上、収益価格を参考程度に
留め、市場性等を反映して実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　たつの -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,100 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[191.4]		 [100.0]
100		 34,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、少子高齢化が進む中、市中心部や
都市整備事業等の限られた地域の需要は堅調
で、縁辺部との二極化が鮮明である。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +77.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 たつの -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭ７０６
国
-5		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b ＩＧ７０６
国
-26		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ＫＳ７０６
Ｙ
-72		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.7m市道
、中間画地
１中専

(60,150)
d ＫＭ７０６
国
-12		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
東1m、角地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,132  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
28,475 		 100
[  83.6]
34,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
38,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
42,606 		 100
[ 124.0]
34,360 
34,400 
c (　           ) 
23,053  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
38,422 		 100
[ 111.8]
34,367 
34,400 
d (　           ) 
37,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
44,879 		 100
[ 131.3]
34,181 
34,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,300 円／㎡]  



たつの -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,877,746 
527,470 
2,350,276 
2,190,960 
159,316 		 （　0.9728）
154,983 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      3,522,341 円　　　　（　     13,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
たつの -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.60 Ｗ2 187.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     11.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
93.60 
100.0 
93.60 
1,291 
120,838 		 1.0  120,838 
1.0  120,838 

 2～ 2		 住宅
93.60 
100.0 
93.60 
1,309 
122,522 		 1.0  122,522 
1.0  122,522 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187.20 
100.0 
187.20 

243,360 		 243,360 
243,360 
⑨年額支払賃料        243,360 円　×　12ヶ月　＝　       2,920,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,920,320 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       311,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,801,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           243,360 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,360 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          74,468 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,877,746 円　　　　（　        11,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ７０６賃
　　　　-1		 1,888  
(   1,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[117.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,345 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,309 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＴ７０６賃
　　　　-2		 1,258  
(   1,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,343 
c ＡＴ７０６賃
　　　　-3		 1,250  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,353 
たつの -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,800 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 93,370 円  　　　        3,112,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,100 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         527,470 円　（　　　　　　         2,021 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     187.20 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,190,960 円  
（　　　　　         8,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,877,746 円      
②総費用 527,470 円      
③純収益　①－② 2,350,276 円      
④建物等に帰属する純収益 2,190,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 159,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 154,983 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          594 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,522,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ たつの -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　たつの市龍野町北龍野字的場２５２番２
 1408000472511-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考