令和6年1月15日　提出 加東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市中古瀬字居ガイチ３３７番１ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 青野ヶ原 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 青野ヶ原駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧来からの集落地域であり、地域要因の変化に乏しく、今後も現在の居住環境を維持するものと予 測する。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、加東市内の集落地域を主としながら、周辺市町の集落地域にまでにわたる。需要者の中心は、地元に地 縁性を有する者が大部分であり、圏外の需要者はほぼ見られない。農家住宅が多い既成住宅地域で、新規の宅地供給は なく、建替え需要がほとんどである。もとより、取引件数が少なく、かつ取引される価格帯も規模等により様々である ため需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすること が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討し た価格と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加東市では、総じて地価の回復傾向が継続し ており、分譲住宅地域を中心に安定的な需要 が見られる。一方、周辺地域では依然として 弱含みである。 市街化調整区域に位置する集落地域であるた め、地域要因の変動に乏しく、かつ、需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％