令和6年1月15日　提出 加東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市藤田１７６７番２ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かハイツも見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 社町 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    65 ｍ、南    20 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 社町駅東方 6.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅等が整然と建ち並んだ住宅地域で、殆どの区画が有効利用されている。今後は残り少ない空 き区画に住宅等が建築されて熟成度を増しつつ、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加東市を中心に隣接各市に形成された市街化区域内の住宅地域にわたる。需要者の中心は圏内に地縁を有 する住民であるが、環境が良好なエリアでは圏外からの需要も見られる。住民の少子高齢化や転出等により、全体的に 住宅への需要は弱含んでいるが、区画整理等による新規供給は続いており、それらへの需要は底堅い。近隣地域及びそ の周辺での売買の中心価格帯は、土地９００万円程度、新築の建売住宅で２，７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が多く建ち並び、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸に加え、賃貸用共同住宅が散見される程度であり 、賃貸市場が十分に形成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため 、市場の特性に応じ、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅市場においては、新型コロナウイ ルス感染症による影響は殆ど見られなくなり 、ほぼ平時の落ち着きを取り戻している。 鉄道最寄駅からは遠いが、街区や街路が整然 とした住宅地域で、住環境は安定しており、 地縁に縛られず、幅広い層からの需要に支え られている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％