別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宍粟 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宍粟 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.
鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1.2:1		 店舗

Ｓ3		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ商業地域
 西6m市道 水道、下水 播磨新宮

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 播磨新宮駅北方

11.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模個人商店が建ち並ぶ旧来からの商店街である。当地域に影響を与える地域要因の大きな変動はないが、人
口減少や高齢化の影響を受けて地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね宍粟市及びその周辺市町の商業地域及び商・住混在地域である。主たる需要者は、同一需給圏内に地
縁を有する個人事業者又は法人である。当地域は小規模の小売店舗が建ち並ぶ古くからの商店街で、近年路線型商業施
設への顧客流出や消費縮小等により商業性の低下が続き、既存の商店街商業地の需要は減退している。需要の中心とな
る価格帯は取引件数が少ないうえ取引規模等により様々で、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の小売店舗等が立地する商業地域であるが、自用目的での取引が中心の地域であり、また賃貸契約の個別性等によ
り価格形成の指標となり得る収益物件は少なく、求められた収益価格は理論的ではあるが比準価格に比べると規範性に
劣る。比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。従って、市場性に鑑み、比準価
格を標準とし、収益価格を参考にしながら、単価と総額との関係をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、個人消費は、
持ち直しているが、消費者物価は上昇してい
る。


商店街として積極的に情報発信等の活性化を
図っているが、効果は限定的で、地価への影
響は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宍粟 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＫ７０６
Ｙ
-73		 宍粟市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m国道、
北6m、角地
（都） 準住居

(70,200)
b ＹＳ７０６
国
-8		 宍粟市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m市道、
南4m、二方路
（都） 準工

(70,180)
c ＹＳ７０６
国
-33		 宍粟市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
d ＹＳ７０６
国
-9		 宍粟市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西4m、角地
（都） １住居

(70,200)
e ＹＳ７０６
国
-32		 宍粟市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
58,795 		 100
[ 133.5]
44,041 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,000 
b (　           ) 
39,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,466 		 100
[  86.6]
44,418 
44,400 
c (　           ) 
26,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
32,865 		 100
[  74.3]
44,233 
44,200 
d (　           ) 
11,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  45.0]		 100
[  82.4]
31,448 		 100
[  71.0]
44,293 
44,300 
e (　           ) 
33,974  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
44,703 		 100
[ 100.9]
44,304 
44,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,200 円／㎡]  



宍粟 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価が把握できないため、原価法の適用ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,972,000 
575,857 
2,396,143 
2,332,440 
63,703 		 （　0.9511）
60,588 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,377,000 円　　　　（　     16,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宍粟 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 Ｓ3 162.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   82 ㎡     10.0 m x    8.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸店舗、２～３階は平均専有面積３２．５㎡の１ＤＫ、３戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段仕様のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
100.0 
65.00 
1,910 
124,150 		 2.0  248,300 
2.0  248,300 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,433 
93,145 		 1.0  93,145 
1.0  93,145 

 3～ 3		 住宅
32.50 
100.0 
32.50 
1,433 
46,573 		 1.0  46,573 
1.0  46,573 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.50 
100.0 
162.50 

263,868 		 388,018 
388,018 
⑨年額支払賃料        263,868 円　×　12ヶ月　＝　       3,166,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,166,416 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       316,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,849,774 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           388,018 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,492 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          388,018 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         118,734 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,972,000 円　　　　（　        36,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ７０６賃
　　　　-6		 1,270  
(   1,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[117.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 67.0]		 100
[100.0]
2,025 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,021 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＴ７０６賃
　　　　-5		 1,793  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 70.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
2,010 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宍粟 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,400 円  　　　　     34,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 126,657 円  　　　        3,166,416　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,700 円  　　　　     34,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         575,857 円　（　　　　　　         7,023 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     162.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,332,440 円  
（　　　　　        28,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,972,000 円      
②総費用 575,857 円      
③純収益　①－② 2,396,143 円      
④建物等に帰属する純収益 2,332,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 60,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,377,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宍粟 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
 1408000312427-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宍粟 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宍粟 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.
鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1.2:1		 店舗

Ｓ3		 小規模な小売店舗が
建ち並ぶ商業地域
 西6m市道 水道、下水 播磨新宮

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 播磨新宮駅北方

11.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域として成熟しているが、将来は徐々に店舗から住宅への転化が進行していく
ものと予測した。敷地規模の小さい画地が多く、今後の地価は概ね横這いで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宍粟市及びその周辺市町も含む商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人事業
者が大半である。当地域は小規模の小売店舗が建ち並ぶ宍粟市中心部の古くからの既成商業地域で、昨今商業の中心が
ロードサイド型大型店舗へと移行するに従って繁華性が低下しており、また背後人口の減少も相まって需要は弱い。取
引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗が多い既成商業地域で、収益物件が少ないこともあり賃貸市場の成熟の程度は低く、投資目的の取引は殆ど
無い。取引においては市場における取引価格を指標とするのが一般的である。規範性の高い事例を豊富に収集できたと
は言い難いが、適切に補修正を行い得た。本件では、現実の取引価格に基づく比準価格を標準に、収益価格は参考に留
め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宍粟市の人口は減少傾向で推移している。コ
ロナ禍による影響は相対的に小さいものの、
不動産取引市場はやや低調である。


小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域。規模の
小さい画地が多く総額が抑えられることもあ
り、地価は概ね横這い傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宍粟 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＫ７０６
国
-7		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北10m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ＹＳ７０６
国
-15		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ＡＴ７０６
国
-9		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ＡＫ７０６
Ｙ
-73		 宍粟市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m国道、
北6m、角地
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,661  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,661 		 100
[  87.9]
43,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,000 
b (　           ) 
44,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
49,798 		 100
[ 113.5]
43,875 
43,900 
c (　           ) 
38,344  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
50,453 		 100
[ 114.5]
44,064 
44,100 
d (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
58,795 		 100
[ 132.5]
44,374 
44,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,200 円／㎡]  



宍粟 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な事例がなく、再調達原価の把握が困難であるため原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,863,836 
567,401 
2,296,435 
2,227,420 
69,015 		 （　0.9526）
65,744 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      1,494,182 円　　　　（　     18,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宍粟 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 Ｓ3 162.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   82 ㎡     10.0 m x    8.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸６５㎡、２～３Ｆ住宅平均専有面積３２．５㎡（１ＤＫ）の店舗兼共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
100.0 
65.00 
1,779 
115,635 		 2.0  231,270 
2.0  231,270 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,423 
92,495 		 1.0  92,495 
1.0  92,495 

 3～ 3		 住宅
32.50 
100.0 
32.50 
1,423 
46,248 		 1.0  46,248 
1.0  46,248 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.50 
100.0 
162.50 

254,378 		 370,013 
370,013 
⑨年額支払賃料        254,378 円　×　12ヶ月　＝　       3,052,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,052,536 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       305,254 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,747,282 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           370,013 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          370,013 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         113,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,863,836 円　　　　（　        34,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＫ７０６賃
　　　　-7		 1,223  
(   1,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,464 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,423 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＫ７０６賃
　　　　-8		 1,297  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,513 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宍粟 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,200 円  　　　　     33,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,101 円  　　　        3,052,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,600 円  　　　　     33,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        33,800 円  　　　　     33,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,800 円  　　　　     33,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         567,401 円　（　　　　　　         6,920 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     162.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,227,420 円  
（　　　　　        27,164 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,863,836 円      
②総費用 567,401 円      
③純収益　①－② 2,296,435 円      
④建物等に帰属する純収益 2,227,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 65,744 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,494,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宍粟 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宍粟市山崎町山崎字山田町２００番４
 1408000312427-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考